Gutachten zu einem Wasserschaden

1. Vorbemerkungen

Bautechnische Gutachten, hier Bauschäden nach Wassereinbrüchen, decken Baumängel, Bauschäden und Reparaturnotwendigkeiten an der Immobilie auf. Diese Gutachten bilden die Grundlage für die notwendigen Schadensbeseitigungen.

Sie beinhalten:

1. Die Darstellung der Schäden und Mängel.
2. Die Angaben zu den Ursachen der Mängel und Schäden.
3. Die notwendigen Maßnahmen zur Beseitigung der Schäden und Mängel.
4. Die zu erwartenden Kosten der Schadensbehebung und Sanierung.

Das Gutachten ist Grundlage für:

1. Die eigenverantwortliche und einvernehmliche Streitschlichtung zwischen Betroffenen und Verursachern.
2. Das selbständige Beweisverfahren zur Mangelbeweissicherung.
3. Streitschlichtung in gerichtlichen Auseinandersetzungen.
4. Die zu erwartenden Kosten der Schadensbehebung und Sanierung.

2. Begriffsabgrenzungen zu Wasserschäden als Bauschäden und Baumängel

Baumangel

Ein Baumangel ist die Abweichung des Ist Zustandes eines Bauwerks oder einer baulichen Anlage vom geschuldeten Sollzustand nach einem Wasserschaden während der Bauzeit. Die Ursachen für einen Baumangel liegen in der Vorbereitung einer Baumaßnahme vor dem Baubeginn. Er kann unterschiedlichster Art sein, zum Beispiel fehlerbehaftete Baugrunduntersuchungen oder Fehler im Bauprojekt des Architekten. Diese Ist Zustandsabweichung wirkt sich in der Regel als Wertminderung aus. Daher müssen Baumängel in Wertermittlungen angemessen berücksichtigt werden.

Baumängel können vielfältige Ursachen haben. Ein sachverständiger Gutachter ermittelt sie immer bezogen auf den vorliegenden Schadensfall. Baumängel wirken sich in der Regel als Wertminderung aus. Ihre Beseitigung ist, wenn überhaupt zumutbar, oft nur mit großem finanziellem Aufwand verbunden. Daher müssen sie in Wertermittlungen angemessen berücksichtigt werden.

Bauschaden

Ein Bauschaden ist die Verschlechterung des Zustandes eines Bauwerkes oder einer baulichen Anlage durch ein schädigendes Ereignis während oder nach der Bauzeit, zum Beispiel durch einen Wasserschaden. Ursachen sind unter anderem Wasserrohrbruch oder fehlerhaft eingebaute Wanddämmung. Von einem Bauschaden spricht man auch, wenn minderwertige Baustoffe zum Einsatz kommen oder DIN Normen durch den Baubetrieb oder Handwerker missachtet wurden.

Bauschäden können vielfältige Ursachen haben. Ein sachverständiger Gutachter ermittelt sie immer bezogen auf den vorliegenden Schadensfall. Bauschäden wirken sich in der Regel als Wertminderung aus. Ihre Beseitigung ist in der Regel möglich. Oft ist sie mit großem finanziellen Aufwand verbunden. Daher müssen sie in Wertermittlungen angemessen berücksichtigt werden.

Mängel und Schäden an und in Bauwerken aus rechtlicher Sicht können sein:

1. Fehler, die den Wert oder die Tauglichkeit des vertraglich geschuldeten Werkes für den gewöhnlichen oder den vertraglich vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern.
2. Das Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften.
3. Verstöße gegen allgemein anerkannte Regeln der Technik. Siehe § 633 Abs. 1 BGB und § 3 Nr. 1 VOB/B.

Die wesentlichsten Mängel und Schäden bei einem Wasserschaden in Gebäuden

Im Weiteren wird der Unterschied zwischen Baumangel und Bauschaden vernachlässigt. Für Eigentümer und Gutachter ist er für den konkreten Schaden meist unerheblich. Für die Feststellung des Verursachers ist die Unterscheidung relevant.

Die wesentlichsten Mängel aus einem Wasserschaden sind:

1. Mauerwerksrisse. Niederschlagswasser dringt in das Mauerwerk ein.
2. Putzrisse. Niederschlagswasser durchfeuchtet das Mauerwerk. Es kann Schimmel entstehen.
3. Dachundichtigkeiten. Umgangssprachlich: Es regnet rein.
4. Fundamentbrüche.
5. Grund oder Oberflächenwasser steigt im Außenmauerwerk nach oben.
6. Funktionsmängel an Einbauanlagen. Undichte Muffen und Fittinge.
7. Undichte Klär und Abwasseranlagen und Leitungssysteme.
8. Und so weiter.

3. Die Ursachen für Wasserschäden

Im Weiteren wird der Unterschied zwischen Baumangel (entsteht vor Baubeginn) und Bauschaden (entsteht während der Bauzeit oder nach der Fertigstellung des Bauwerks durch fehlerbehaftete Nutzung) vernachlässigt, da er für den Eigentümer des Gebäudes und den sachverständigen Gut-achter, den Schaden/Mangel betreffend, unerheblich ist. Nur für die Feststellung des Verursachers ist diese Unterscheidung letztendlich von Bedeutung.

Die wesentlichsten Mängel/Schäden an und in Gebäuden/baulichen Anlagen sind:

• Mauerwerksrisse
• Putzrisse
• Dachundichtigkeiten
• Mauerwerksdurchfeuchtungen
• Schimmelbildung
• Foggingerscheinungen
• Fäkalien- und Wasserschäden
• Fundamentbrüche
• Funktionsmängel an den Einbauanlagen
• Sichtschäden an der sonstigen Gebäudeinnenausstattung
• usw.

4. Die Gefahren aus Wasserschäden

Die meisten Ursachen zur Notwendigkeit der Schimmelbewertung im Zusammenhang mit dem Schimmelschaden sind:

• Fehler in Bauprojekten
• Putzrisse und Mauerwerksrisse
• Dachundichtigkeiten
• Defekte oder fehlende Mauerwerkssperren
• Mauerwerksdurchfeuchtungen
• Fehlende oder ungenügende Wärmedämmung des Gebäudes
• Falsche Auswahl von Bau- und Reparaturmaterialien
• Unterlassen Reparaturleistungen - eine der Hauptursachen
• Fachfehler bei Reparaturarbeiten durch Firmen
• Lüftungsfehler (sehr häufig auftretend)
• Funktionsmängel an den Einbauanlagen
• Sichtschäden an der sonstigen Gebäudeinnenausstattung
• Unkenntnis der Betroffenen im Umgang mit Schimmelbefall,
• usw.

5. Notwendige Sofortmaßnahmen bei Wasserschäden

Wenn Sie einen Wasserschaden feststellen, spielen Sie nicht den Helden. Hüten Sie sich vor Ratschlägen selbsternannter Fachleute.

• Hauptsperrschieber schließen.
• Wenn große Mengen Wasser im Keller stehen, die Feuerwehr um Abpumpen bitten. Lüften Sie durch Querlüftung.
• Eine Sanitärfachfirma zur Schadensbehebung beauftragen.
• Wenn Wasser über Betonwände oder Betondecken floss, lüften Sie durch Querlüftung.
• Wenn Wasser in Holzständerwände oder Holzbalkendecken eindrang und Dämmstoffe durchfeuchtete, beauftragen Sie schnell eine Fachfirma für Gebäudetrocknung.
• Versicherung und Vermieter spätestens am nächsten Tag informieren.
• Lassen Sie keine Zeitverzögerungen zu. Bestehen Sie auf sofortigem Handeln bei der Trocknung.

6. Unser Leistungsangebot und die Kosten

6.1 Vorbemerkungen

Nach Erstgespräch und Besichtigung bieten wir Gutachterleistungen zur Ursachenfeststellung an.

6.2 Leistungen zur Erstbesichtigung

• Bauzeichnungen
• Flurkarte
• Grundbuchauszug
• Mietverträge
• Vereinbarungen zu Rechten Dritter

Weitergehende Leistungen werden nach Aufwand kalkuliert.

7. FAQ - Häufig gestellte Fragen

1. Was ist ein Wasserschaden im bautechnischen Sinne?

Ein Wasserschaden liegt vor, wenn Leitungs, Nutz, Regen oder Grundwasser unkontrolliert in Bauteile eindringt und dort zu Durchfeuchtung, Materialschäden oder mikrobiologischen Risiken führt.

2. Welche typischen Ursachen führen zu Wasserschäden?

Rohrbrüche, undichte Heizungsleitungen, defekte Armaturen, Rückstau, Starkregen, Dachundichtigkeiten, defekte Abdichtungen, Installationsfehler oder Materialermüdung.

3. Wie wird die Schadensursache im Gutachten ermittelt?

Durch Sichtprüfung, Feuchtemessungen, Leckageortung, Bauteilöffnungen, Dokumentenanalyse und technische Bewertung der Leitungs- und Abdichtungssysteme.

4. Welche Bereiche sind bei Wasserschäden besonders gefährdet?

Estrich, Dämmung, Wände, Decken, Holzkonstruktionen, Installationsschächte, Elektroinstallationen und Bodenbeläge.

5. Welche Messmethoden werden zur Feststellung der Durchfeuchtung eingesetzt?

Kapazitive Messung, Widerstandsmessung, CMMessung, Thermografie, Endoskopie und punktuelle Bauteilöffnungen.

6. Welche gesundheitlichen Risiken können durch Wasserschäden entstehen?

Schimmelpilzbildung, Bakterienwachstum, Sporenbelastung, Allergien, Atemwegsreizungen und mikrobiologische Kontaminationen.

7. Wie schnell muss ein Wasserschaden begutachtet werden?

Unverzüglich, da Feuchtigkeit sich ausbreitet, Bauteile schädigt und Schimmel innerhalb von 48–72 Stunden entstehen kann.

8. Welche Sofortmaßnahmen sind nach einem Wasserschaden erforderlich?

Wasser abstellen, Leck lokalisieren, betroffene Bereiche sichern, Erstentfeuchtung einleiten, Schaden dokumentieren.

9. Wie wird die Verantwortlichkeit im Gutachten bewertet?

Durch technische Analyse der Ursache, Prüfung von Bedienfehlern, Materialversagen, Installationsmängeln oder Fremdeinwirkung.

10. Welche Versicherungen sind bei Wasserschäden zuständig?

Leitungswasserversicherung, Gebäudeversicherung, Hausratversicherung, Haftpflichtversicherung oder Elementarversicherung – abhängig von Ursache und Schadenart.

11. Wie wird der Sanierungsumfang im Gutachten festgelegt?

Auf Basis der Durchfeuchtungstiefe, Materialschäden, mikrobiologischen Risiken und technischen Normen (z. B. DIN 68800, DIN 4108, VDI 6022).

12. Welche Trocknungsverfahren kommen zum Einsatz?

Kondensationstrocknung, Adsorptionstrocknung, Unterdrucktrocknung, Hohlraumtrocknung und Estrich-Dämmschichttrocknung.

13. Wie lange dauert eine fachgerechte Trocknung?

Je nach Bauteilaufbau und Schadensumfang typischerweise 2–6 Wochen, bei komplexen Schäden länger.

14. Muss der Estrich geöffnet werden?

Ja, wenn die Dämmschicht durchfeuchtet ist oder sich stehendes Wasser unter dem Estrich befindet.

15. Wann besteht ein Risiko für Schimmelpilzbildung?

Bei länger als 48–72 Stunden feuchten Bauteilen, unzureichender Trocknung oder verdeckter Feuchtigkeit in Hohlräumen.

16. Wie wird Schimmel im Zusammenhang mit Wasserschäden bewertet?

Durch mikrobiologische Proben, Laboranalyse, Sichtbefund, Feuchteverteilung und Bewertung nach Leitfaden des Umweltbundesamtes.

17. Welche Bauteile müssen nach einem Wasserschaden zwingend erneuert werden?

Gipskarton, Mineralwolle, Holzwerkstoffe, Bodenbeläge, Dämmmaterialien und beschädigte Installationen – abhängig vom Durchfeuchtungsgrad.

18. Kann ein Wasserschaden zu einer Wertminderung führen?

Ja, wenn trotz Sanierung ein merkantiler Minderwert verbleibt oder Nutzungsausfälle entstanden sind.

19. Welche Dokumente sind für das Gutachten relevant?

Versicherungsunterlagen, Installationspläne, Fotos, Reparaturrechnungen, Notdienstprotokolle, Bauunterlagen und Schriftverkehr.

20. Wie wird der Schadenumfang im Gutachten dokumentiert?

Durch Fotodokumentation, Messprotokolle, Schadenskizzen, Bauteilöffnungen und technische Bewertung.

21. Welche Normen und Richtlinien sind bei der Bewertung relevant?

DINNormen, VDIRichtlinien, Leitfaden Schimmelpilzsanierung, technische Regeln für Feuchteschutz und Bauwerksabdichtung.

22. Wer trägt die Kosten für das Gutachten?

Je nach Ursache: Versicherung, Verursacher, Eigentümer oder Mieter bei nachweisbarer Fehlbedienung.

23. Welche Folgeschäden können auftreten, wenn nicht fachgerecht saniert wird?

Schimmel, Geruchsbildung, Materialzerfall, Korrosion, statische Probleme, erneute Durchfeuchtung und Gesundheitsrisiken.

24. Muss der betroffene Bereich während der Sanierung gesperrt werden?

Ja, insbesondere bei Schimmel, offenen Bauteilen, Trocknungsgeräten oder mikrobiologischer Belastung.

25. Warum ist ein unabhängiges Gutachten wichtig?

Zur Beweissicherung, Klärung der Ursache, Festlegung des Sanierungsumfangs, Kostenermittlung und zur Absicherung gegenüber Versicherungen und Dritten.