Gutachten zu einem Wasserschaden

1. Vorbemerkungen

Bautechnische Gutachten, hier Bauschäden nach Wassereinbrüchen, decken Baumängel, Bauschäden und Reparaturnotwendigkeiten an der Immobilie auf. Diese Gutachten bilden die Grundlage für die notwendigen Schadensbeseitigungen.

Sie beinhalten:

1. Die Darstellung der Schäden und Mängel.
2. Die Angaben zu den Ursachen der Mängel und Schäden.
3. Die notwendigen Maßnahmen zur Beseitigung der Schäden und Mängel.
4. Die zu erwartenden Kosten der Schadensbehebung und Sanierung.

Das Gutachten ist Grundlage für:

1. Die eigenverantwortliche und einvernehmliche Streitschlichtung zwischen Betroffenen und Verursachern.
2. Das selbständige Beweisverfahren zur Mangelbeweissicherung.
3. Streitschlichtung in gerichtlichen Auseinandersetzungen.
4. Die zu erwartenden Kosten der Schadensbehebung und Sanierung.

2. Begriffsabgrenzungen

Baumangel

Ein Baumangel ist die Abweichung des Ist Zustandes eines Bauwerks oder einer baulichen Anlage vom geschuldeten Sollzustand nach einem Wasserschaden während der Bauzeit. Die Ursachen für einen Baumangel liegen in der Vorbereitung einer Baumaßnahme vor dem Baubeginn. Er kann unterschiedlichster Art sein, zum Beispiel fehlerbehaftete Baugrunduntersuchungen oder Fehler im Bauprojekt des Architekten. Diese Ist Zustandsabweichung wirkt sich in der Regel als Wertminderung aus. Daher müssen Baumängel in Wertermittlungen angemessen berücksichtigt werden.

Baumängel können vielfältige Ursachen haben. Ein sachverständiger Gutachter ermittelt sie immer bezogen auf den vorliegenden Schadensfall. Baumängel wirken sich in der Regel als Wertminderung aus. Ihre Beseitigung ist, wenn überhaupt zumutbar, oft nur mit großem finanziellem Aufwand verbunden. Daher müssen sie in Wertermittlungen angemessen berücksichtigt werden.

Bauschaden

Ein Bauschaden ist die Verschlechterung des Zustandes eines Bauwerkes oder einer baulichen Anlage durch ein schädigendes Ereignis während oder nach der Bauzeit, zum Beispiel durch einen Wasserschaden. Ursachen sind unter anderem Wasserrohrbruch oder fehlerhaft eingebaute Wanddämmung. Von einem Bauschaden spricht man auch, wenn minderwertige Baustoffe zum Einsatz kommen oder DIN Normen durch den Baubetrieb oder Handwerker missachtet wurden.

Bauschäden können vielfältige Ursachen haben. Ein sachverständiger Gutachter ermittelt sie immer bezogen auf den vorliegenden Schadensfall. Bauschäden wirken sich in der Regel als Wertminderung aus. Ihre Beseitigung ist in der Regel möglich. Oft ist sie mit großem finanziellen Aufwand verbunden. Daher müssen sie in Wertermittlungen angemessen berücksichtigt werden.

Mängel und Schäden an und in Bauwerken aus rechtlicher Sicht können sein:

1. Fehler, die den Wert oder die Tauglichkeit des vertraglich geschuldeten Werkes für den gewöhnlichen oder den vertraglich vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern.
2. Das Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften.
3. Verstöße gegen allgemein anerkannte Regeln der Technik. Siehe § 633 Abs. 1 BGB und § 3 Nr. 1 VOB/B.

Die wesentlichsten Mängel und Schäden bei einem Wasserschaden in Gebäuden

Im Weiteren wird der Unterschied zwischen Baumangel und Bauschaden vernachlässigt. Für Eigentümer und Gutachter ist er für den konkreten Schaden meist unerheblich. Für die Feststellung des Verursachers ist die Unterscheidung relevant.

Die wesentlichsten Mängel aus einem Wasserschaden sind:

1. Mauerwerksrisse. Niederschlagswasser dringt in das Mauerwerk ein.
2. Putzrisse. Niederschlagswasser durchfeuchtet das Mauerwerk. Es kann Schimmel entstehen.
3. Dachundichtigkeiten. Umgangssprachlich: Es regnet rein.
4. Fundamentbrüche.
5. Grund oder Oberflächenwasser steigt im Außenmauerwerk nach oben.
6. Funktionsmängel an Einbauanlagen. Undichte Muffen und Fittinge.
7. Undichte Klär und Abwasseranlagen und Leitungssysteme.
8. Und so weiter.

3. Die wesentlichsten Baumängel und Bauschäden

Im Weiteren wird der Unterschied zwischen Baumangel (entsteht vor Baubeginn) und Bauschaden (entsteht während der Bauzeit oder nach der Fertigstellung des Bauwerks durch fehlerbehaftete Nutzung) vernachlässigt, da er für den Eigentümer des Gebäudes und den sachverständigen Gut-achter, den Schaden/Mangel betreffend, unerheblich ist. Nur für die Feststellung des Verursachers ist diese Unterscheidung letztendlich von Bedeutung.

Die wesentlichsten Mängel/Schäden an und in Gebäuden/baulichen Anlagen sind:

• Mauerwerksrisse
• Putzrisse
• Dachundichtigkeiten
• Mauerwerksdurchfeuchtungen
• Schimmelbildung
• Foggingerscheinungen
• Fäkalien- und Wasserschäden
• Fundamentbrüche
• Funktionsmängel an den Einbauanlagen
• Sichtschäden an der sonstigen Gebäudeinnenausstattung
• usw.

4. Die Ursachen für einen Schimmelschaden

Die meisten Ursachen zur Notwendigkeit der Schimmelbewertung im Zusammenhang mit dem Schimmelschaden sind:

• Fehler in Bauprojekten
• Putzrisse und Mauerwerksrisse
• Dachundichtigkeiten
• Defekte oder fehlende Mauerwerkssperren
• Mauerwerksdurchfeuchtungen
• Fehlende oder ungenügende Wärmedämmung des Gebäudes
• Falsche Auswahl von Bau- und Reparaturmaterialien
• Unterlassen Reparaturleistungen - eine der Hauptursachen
• Fachfehler bei Reparaturarbeiten durch Firmen
• Lüftungsfehler (sehr häufig auftretend)
• Funktionsmängel an den Einbauanlagen
• Sichtschäden an der sonstigen Gebäudeinnenausstattung
• Unkenntnis der Betroffenen im Umgang mit Schimmelbefall,
• usw.

5. Notwendige Sofortmaßnahmen bei Wasserschäden

Wenn Sie einen Wasserschaden feststellen, spielen Sie nicht den Helden. Hüten Sie sich vor Ratschlägen selbsternannter Fachleute.

• Hauptsperrschieber schließen.
• Wenn große Mengen Wasser im Keller stehen, die Feuerwehr um Abpumpen bitten. Lüften Sie durch Querlüftung.
• Eine Sanitärfachfirma zur Schadensbehebung beauftragen.
• Wenn Wasser über Betonwände oder Betondecken floss, lüften Sie durch Querlüftung.
• Wenn Wasser in Holzständerwände oder Holzbalkendecken eindrang und Dämmstoffe durchfeuchtete, beauftragen Sie schnell eine Fachfirma für Gebäudetrocknung.
• Versicherung und Vermieter spätestens am nächsten Tag informieren.
• Lassen Sie keine Zeitverzögerungen zu. Bestehen Sie auf sofortigem Handeln bei der Trocknung.

6. Die Qualifikationsnachweise des Sachverständigen

6.1 Die Qualifikationsnachweise

• 1992 – 1993 Grundlehrgang zur Wertermittlung von unbebauten und bebauten Immobilien an der Akademie für Betriebswirtschaft und Datenverarbeitung in Berlin
• 1999 – 2000 Spezialseminar zur Wertermittlung von Immobilien an der IHK Berlin
• 2001 Zertifizierung als Gutachter für die Bewertung unbebauter und bebauter Immobilien durch die EUREX-ZERT
• 2002 Zertifizierung als Gutachter an Amtsgerichten für Zwangsversteigerungsverfahren
• 2004 Zertifizierung als Gutachter für Immobilienbewertung nach Europanorm
• 2007 Zertifizierung als Sachverständiger für die Bewertung beweglicher Wirtschaftsgüter (Hausrat, gewerblich genutzte Maschinen und Anlagen, Gaststätten-, Hotel- und Büroausstattungen)
• 2009 Zertifizierung als Gutachter für Schäden an Gebäuden
• 2011 TÜV-geprüfter Gutachter für Schimmel-, Fäkalien-, Wasser- und Foggingschäden
• 2016 Geprüfter Sachkundiger für Bauschadensthermografie – Stufe 2: Bauleckageortung
• seit 2002 tätig als Gutachter an den Amtsgerichten in Berlin, Brandenburg, Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern sowie für die Industrie und den Privatbereich

7. FAQ´s zu Wasserschäden

1. Was versteht man unter einem Wasserschaden?

Ein Wasserschaden liegt vor, wenn Leitungswasser, Regenwasser, Grundwasser oder Löschwasser unkontrolliert in ein Gebäude eindringt und Bauteile, Installationen oder Inventar durchfeuchtet, beschädigt oder zerstört. Typische Folgen sind Materialaufquellungen, Schimmelbildung, Korrosion und statische Beeinträchtigungen.

2. Welche Ursachen führen typischerweise zu Wasserschäden?

• Rohrbrüche in Kalt/Warmwasserleitungen
• Undichte Heizungsleitungen oder Fußbodenheizungen
• Defekte Armaturen, Ventile oder Geräteanschlüsse
• Rückstau aus dem Kanal
• Verstopfungen in Abwasserrohren und Toiletten
• Undichte Dächer, Fassaden oder Fenster
• Hochwasser oder Starkregen
• Fehlende oder defekte Abdichtungen im Bad oder Keller

3. Warum ist ein Gutachten bei Wasserschäden notwendig?

Ein Gutachten klärt grundsätzlich:

• Schadensursache, Verantwortlichkeit und Kostenfolgen
• Durchfeuchtungstiefe und betroffene Bauteile
• Risiko von Schimmel und mikrobiologischer Belastung
• Sanierungsbedarf, -verfahren und - dauer
• Kosten und mögliche Wertminderung (merkantiler Minderwert)
• Versicherungsrelevanz (Leitungswasser, Elementar, Haftpflicht)

Das Gutachten dient der Beweissicherung, Schadensdokumentation und Regulierungsgrundlage.

4. Welche Gesundheitsrisiken bestehen bei Wasserschäden?

Wasserschäden können zu:

• Schimmelpilzbefall mit erheblichen Gesundheitsschäden
• Bakterienwachstum mit Gesundheitsschäden
• Sporen- und Mykotoxinbelastung
• Allergien, Atemwegreizungen und weiteren Erkrankungen führen.

Eine fachgerechte Trocknung und Sanierung ist zwingend erforderlich.

5. Wie läuft die Begutachtung eines Wasserschadens ab?

• Vor-Ort-Besichtigung
• Fotodokumentation, bauthermografische Aufnahmen mit Wärmebildkamera
• Feuchte- und Materialmessungen
• Leckageortung / technische Analyse
• Bewertung der mikrobiologischen Risiken
• Berechnung der Raumklimawerte
• Sanierungsempfehlungen und Kostenschätzung
• Erstellung des schriftlichen Gutachtens

6. Wer trägt die Kosten für das Gutachten?

Je nach Ursache:

• Leitungswasserversicherung
• Elementarversicherung (z.B. Starkregen, Hochwasser)
• Haftpflichtversicherung eines Verursachers
• Eigentümer oder Vermieter
• Mieter (nur bei nachweisbarem Fehlverhalten)
• Wird durch Gerichtsurteil bestimmt

7. Welche Sanierungsmaßnahmen sind nach einem Wasserschaden erforderlich?

• Umgehende technische Trocknung zwingend (Kondens-, Adsorptions- oder Unterdrucktrocknung)
• Entfernung durchfeuchteter Baustoffe
• Schimmelpilzsanierung (falls erforderlich)
• Wiederherstellung der Bauteile
• Prüfung der Leitungsanlage
• Geruchsneutralisation

8. Wie lange dauert die Trocknung und Sanierung?

Sie ist abhängig von:

• Durchfeuchtungstiefe
• Bauteilaufbau
• Schadensumfang
• Trocknungstechnik
• Witterung und Raumklima
• Typisch: 2–6 Wochen, bei komplexen Schäden länger.

9. Muss der betroffene Bereich während der Sanierung gesperrt werden?

Teilweise ja. Bei starker Durchfeuchtung, Schimmelbefall oder offenen Bauteilen sind Sperrungen, Staubschutzmaßnahmen und ggf. Nutzungsverbote erforderlich.

10. Kann ein Wasserschaden zu einer Wertminderung führen?

Ja. Wenn Bauteile dauerhaft beeinträchtigt sind oder der Schaden zu strukturellen Problemen, Schimmelrisiken oder Nutzungsausfällen führt, kann eine merkantile Wertminderung entstehen.

11. Welche Unterlagen sollte ich für das Gutachten bereithalten?

• Versicherungsunterlagen
• Baupläne / Baubeschreibungen / Leitungspläne
• Fotos vor und nach dem Schadenzeitpunkt
• Rechnungen früherer Reparaturen
• Protokolle von Installateuren oder Notdiensten
• Schriftverkehr mit Versicherung oder Vermieter

12. Wie schnell sollte ein Gutachter beauftragt werden?

Sofort. Wasserschäden breiten sich schnell aus, fördern Schimmel und verursachen Folgeschäden. Eine frühe Beweissicherung mit gutachterlicher Einschätzung ist entscheidend.

Sie haben einen Wasserschaden - Rufen Sie uns an unter 0172 – 9539634 oder schicken Sie eine Mail an info@fogginggutachten.de.

Wir antworten in jedem Fall.