Immobilienwertermittlung

1. Vorbemerkungen zu den Arten von Immobiliengutachten

Unter der Rubrik Immobiliengutachten bieten wir Ihnen unsere Leistungen zu folgenden Sachge-bieten an:

Sie benötigen Immobilienbewertungen für:

• Ihre Verkaufs- und Erwerbsabsichten von Immobilien aller Art zur Feststellung des Marktwertes
• Sie wollen Ihre Immobilie an Kinder und Enkel schenken zur Feststellung der Höhe der Schenkungssteuer
• Zwangsversteigerungen, Zwangsteilungen, zivile Gerichtsverfahren
• Wertverluste bei Bau-, Wasser-, Fäkalien-, Schimmel- und Foggingschäden
• Prüfungen für die Steuerschätzungen des Finanzamtes
• Erbschaftsstreitigkeiten
• Gütertrennung bei Ehescheidungen
• Bauzwischenstandsbewertungen bei Abnahmen / Bauabbruch / Insolvenzen /Eigentümerwechsel

Schadensgutachten:

• Schäden an und in Gebäuden und
• Schäden nach einem Bau-, Wasser-, Fäkalien-, Schimmel-, oder Foggingschaden
• Baumängelfeststellungen als Bauzwischenstandsbewertungen bei Baustreitigkeiten und Abnahmen

Bauschadenthermografie mittels Wärmebildkamera zu:

• Ortungen von Leckagen, Bauundichtigkeiten und Baumängeln, Stufe 2; Bauschäden aller Art nach einem Wasser-, Fogging-, Fäkalien- oder Schimmelschaden

Wertermittlungen für bewegliche Wirtschaftsgüter (Zubehör nach § 97 BGB):

• (Hausrat, Maschinen und Anlagen der Industrie und des Handwerks, Büro-, Gaststätten-, und Hotelausstattungen) nach Bau-, Wasser-, Brand-, Schimmel- oder Foggingschäden sowie Schäden an den beweglichen Gütern nach Elementarereignissen wie Sturm, Hagel, Hoch-wasser, Blitzschlägen usw.

2. Allgemeine Grundlagen für Gutachten und Gutachtenarten nach ImmowertV 2021

2.1 Allgemeine Grundlagen

Grundlage für die Erstellung von Gerichts-, Versicherungs-, Bank- und Privatgutachten sind die einschlägigen Rechtsbestimmungen zur Sicherstellung einer bundeseinheitlichen Wertermittlung für die Immobilienbewertung.

Grundlage für alle Immobilienbewertungen ist der § 194 BauGB. In dem heißt es:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt,

• der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,
• im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
• nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften,
• der sonstigen Beschaffenheit und
• der Lage des Grundstücks,
• oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung
• ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

zu erzielen wäre.

Zur Verkehrswertermittlung von Immobilien ist die im Punkt 6 dieser Seite dargestellte ImmowertV aus 2021 (Immobilienwertermittlungsverordnung) die Grundlage. In dieser Verordnung hat der Gesetzgeber einen rechtlichen Rahmen für die Bewertung von Immobilien vorgegeben, an die sich jeder Gutachter zu halten hat.

Für die Besonderheiten von Verfahren in Zwangsversteigerungen und Zwangsteilungen von Immo-bilien hat der Gesetzgeber flankierend zur ImmowertV das ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) erlassen.

2.2 Gutachtenarten

2.2.1 Gerichtsgutachten

Vorbemerkungen

Gutachter werden für die Erstellung von Gerichtsgutachten aufgrund von gerichtlichen Beschlüssen bestellt. Wird ein Gutachter durch ein Gericht bestellt, dann werden in der Auftragserteilung konkrete Fragen an den Gutachter gestellt, deren Antworten für die Urteilsfindung von Bedeutung sind. Dann hat der Gutachter nur diese Fragen aus seiner fachlichen Sicht unparteiisch zu beantworten, mehr nicht.

Die Vergütung von Gerichtsgutachten erfolgt auf der Basis der durch Gesetz vorgegebenen Rechts-bestimmungen, das JVEG (Justizvollzugsentschädigungsgesetz).

Gerichtsgutachten für Zwangsversteigerungsverfahren

Diese Gutachten stellen eine besondere Form von Gerichtsgutachten dar. Sie sind daher nach einer besonderen Rechtsvorschrift zu erstellen. Grundsätzlich gilt für Zwangsversteigerungsverfahren das ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz). Somit sind auch die besonderen rechtlichen Regeln dieses Gesetzes neben der ImmowertV durch den Gutachter zu beachten. Sind Insolvenzen anhängig, so gelten dann die Regeln des Insolvenzrechtes.

Durch die Rechtspfleger der Abteilung Zwangsversteigerung wird dann das Zwangsversteigerungs-verfahren eröffnet und ein Vermerk im Grundbuch des Schuldners eingetragen. Gleichzeitig wird das Grundstück durch gerichtlichen Beschluss beschlagnahmt, d.h. die Rechte des/der Eigentümer werden durch diesen Gerichtsbeschluss eingeschränkt. Das Gericht kann einen Zwangsverwalter für das beschlagnahmte Objekt als Sicherungsperson auf Antrag einsetzen, um eine Wert-sicherung zu Gunsten des Gläubigers oder dem Rest der Erbengemeinschaft vorzunehmen.

Zwangsversteigerungsverfahren oder Zwangsteilungen entstehen auf Antrag eines Gläubigers (Banken, Privatpersonen, öffentliche Einrichtungen, Kommunen, aus Schuldverhältnissen oder Mitgliedern von Erbengemeinschaften, die sich im Rahmen dieser Gemeinschaft selbst nicht einigen können) beim zuständigen Amtsgericht.

Im weiteren Verfahren bestellt dann der zuständige Rechtspfleger des Amtsgerichtes als Verfah-rensführer nach den Vorschriften des ZVG per Beschluss einen Gutachter, um den Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie mittels eines Gutachtens feststellen zu lassen.

Hinweis

Nicht in jedem Fall muss ein Gutachten durch einen Beschluss des Rechtspflegers erstellt werden. Bei z.B. Teilungsversteigerungen oder anderen Verfahren im Zusammenhang mit Grundstücken kann der Antragsteller zu einem Verfahren dem Gericht ein vor dem Antrag erstelltes Gutachten mit dem Antrag einreichen. Das Gutachten muss jedoch den verfahrensrechtlichen Regeln entsprechen, sonst können dann in dem Ver-fahren rechtliche Schwierigkeiten auftreten, z.B. Nichtanerkennung des Gutachtens durch einen am Verfahren Beteiligten.

Für die Erstellung von Immobiliengutachten ist eine Besichtigung des Zwangsversteigerungsobjek-tes unabdingbar. Der Gutachter wird dem Schuldner vom Gericht schriftlich angekündigt. Den Termin der Ortsbesichtigung legt der Gutachter fest und teilt allen am Verfahren Beteiligten diesen schriftlich mit. Die Teilnahme an der Objektbesichtigung unterliegt keiner rechtlichen Zwangsver-pflichtung für die Beteiligten. An dieser Ortsbesichtigung haben die Verfahrensbeteiligten das Recht persönlich teilzunehmen oder sich von einem Rechtsbeistand (Anwalt oder Person seiner Wahl) vertreten zu lassen.

Zum Ortstermin muss der Gutachter alle Räume und Örtlichkeiten des betreffenden Objektes per-sönlich besichtigen. Zur Sicherung einer objektiven Bewertung des Objektes benötigt der Gutach-ter in jedem Fall die Mitarbeit der Betroffenen. Die besteht darin, dass der/die Schuldner, auch in seinem Interesse, dem Gutachter Einsicht in notwendigen Unterlagen wie Bauzeichnungen, Flä-chen- und Raumberechnungen, Mietverträge, Pachtvertrage etc. gewähren sollte.

Leider kommt es oft vor, dass der Schuldner meint, er müsse dem Gutachter keine Einsicht in diese Unterlagen gewähren oder dem Gutachter das Betreten des Grundstücks verwehren zu können. Grundsätzlich kann er das so machen. Kein Gutachter darf sich gegen den Willen des Eigentümers Zutritt zum Grundstück verschaffen. Ebenso hat der Gutachter kein rechtlich gesich-ertes Anrecht darauf, Unterlagen vom Betroffenen zu verlangen. Er kann den/die Schuldner nur darum bitten. Gewähren die Schuldner dem Gutachter keinen Zutritt zum Grundstück, so ist es dem Gutachter durch das Gesetz erlaubt, das Objekt von der Straße aus zu bewerten. Für die sichtbaren Teile des Objektes ergibt sich für den Gutachter daraus kein Problem.

Nachteilig auf die Genauigkeit des Verkehrswertes wird sich jedoch die Bewertung für die dem Gutachter nicht sichtbaren Objektteile (Ausstattungsmerkmale im Innenbereich, nicht sichtbare Baumängel im Innenbereich) auswirken, da er hier von Annahmen ausgehen darf und wird. Dies führt in der Regel dann zu Wertabschlägen, die den Gesamtwert des Wertermittlungsobjektes negativ beeinflussen können. Gegen diese Art der Bewertung von außen hat der Schuldner dann kein Widerspruchsrecht mehr.

Es ist daher dringend zu empfehlen, sich vor der Zutrittsverweigerung bei seinem Rechtsbeistand über die daraus für die/den Schuldner resultierenden Folgen kundig zu machen, denn ein Ein-spruchsrecht gegen die Gutachterschätzungen des Innenbereiches hat der Schuldner dann nicht mehr.

Aus der Verarbeitung der Ergebnisse der Objektbesichtigung ergibt sich dann das Gutachten, wel-ches den Verkehrswert des Bewertungsobjektes ausweist. Dieser Verkehrswert (Marktwert) ist je-doch nur ein Vorschlag des Gutachters an das Gericht. Den endgültigen Marktwert legt dann das Gericht durch Beschluss fest. Warum? Es gibt bekannterweise eingetragene Rechte Dritter an dem zu bewertenden Grundstück, aber auf dem Grundstück liegende Lasten, die durchEintragung in der Abteilung II des Grundbuches dinglich gesichert sind. Das können Rechte sein wie Wegerech-te, Leitungsrechte, Überfahrrechte etc. oder Lasten wie z.B: Abstandslasten als Baulast sein.

Es gibt auch Rechte an einem Grundstücks, die der Eigentümer des Grundstücks an einem ande-ren Grundstück hat, die z.B. durch Grenzüberbauungen u.a. entstanden sein können. Diese Rech-te und Lasten wirken sich wertmindernd oder werterhöhend für das jeweilig zu bewertende Grund-stück aus. Diese Wertminderungen/Werterhöhungen muss der Gutachter in ihrem Wert errechnen. Die Ergebnisse dieser Berechnungen der Rechte und Lasten werden jedoch vorerst nicht Bestand-teil des Verkehrswertes des Gutachtens. Sie werden im Gutachten auch nicht ausgewiesen. Sie werden vom Gutachter dem Gericht separat mitgeteilt.

Das ZVG sieht vor, dass im Rahmen von Zwangsversteigerungen, bisher bestehende Rechte oder Lasten an einem Grundstück, je nach Art des Rechtes, wegfallen können. Durch den Rechtspfle-ger wird auf der Basis dieser Bestimmungen festgestellt, welche Rechte oder Lasten wegfallen. Erst dann ermittelt der Rechtspfleger aus dem vom Gutachter vorgeschlagenen Verkehrswert zuzüg-lich / abzüglich der Werte der bestehen bleibenden Rechte/Lasten an dem Grundstück den Ver-kehrswert. Zu diesem Verkehrswert sind die Verfahrenskosten der Zwangsversteigerung und die noch offenen Forderungen anderer Gläubiger (Abgabenschulden; Schulden bei Energieversor-gern usw.) hinzuzurechnen. Dieser somit entstehende Wert ist dann das Mindestgebot, welches im Zwangsversteigerungstermin durch den Rechtspfleger bekannt gegeben wird, bevor die Bieterzeit von 30 Minuten beginnt.

Gerichtsgutachten zur Bewertung von Zubehör in Zwangsversteigerungsverfahren

Der Begriff bewegliche Wirtschaftsgüter (Zubehör) und seine verschiedenen Variationen wird in den §§ 90, 93, 95, 97 und 98 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) definiert. Demnach ist Zubehör nach § 90 BGB in den Bereich der beweglichen Sachen einzuordnen. Wirtschaftsgüter sind nur als sol-che anzusehen, wenn sie dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen.

Gutachten zur Bewertung von beweglichen Wirtschaftsgütern im Zwangsversteigerungsverfahren unterliegen gleichfalls den besonderen Rechtsvorschriften der Zwangsversteigerung. Die Erstel-lung von Gutachten dieser Art setzt in jedem Fall eine besondere Fachkenntnis dieser Materie voraus, d.h. in jedem Fall ist ein Sachverständiger für die Bewertung beweglicher Wirtschaftsgüter mit Berufserfahrung notwendig. Immobiliensachverständige sind dafür ohne Nachweise dieser speziellen Ausbildung und Berufserfahrung nicht in der Lage, glauben aber manchmal, sie wären es.

Weiteren Informationen zu Fragen der Voraussetzungen, Inhalte sowie Kosten dieser Gutachten usw. lesen Sie auf der Teilseite "Wirtschaftsgüter".

Gerichtsgutachten in Zivilprozessen

Vorbemerkungen

Die Erstellung eines Gutachtens im privaten Bereich kann durch alle juristischen und privaten Auf-traggeber (Personen, Firmen, Vereine, Verbände, Erbengemeinschaften, Eheleute usw.) in Auftrag gegeben werden. Der Auftraggeber, das Gericht oder eine Privatperson, muss dem Gutachter ge-nau vorgeben, was mit dem Inhalt des Gutachtens erreicht werden soll. Auf der Basis der Aufga-benstellung des Auftraggebers, die in einem Beratungsgespräch erfolgen sollte, berät der Gutach-ter den Auftraggeber über

• die Zeitdauer der Gutachtenerstellung,
• die Voraussetzungen für die Erstellung,
• die Vergütung und
• alle den AG noch interssierende Fragen.

Wenn sich Vertragsseiten (hier Auftraggeber/Auftragnehmer als Vertragspartner) streiten, z.B. aus dem Baurecht, dem Immobilienrecht, Erbrecht, Maklerrecht, Finanzrecht, Mietrecht usw. und sich selbst nicht einigen können, dann werden diese Streitigkeiten durch Zivilgerichte, auf Antrag/Klage einer Partei, entschieden. Dazu benötigen die Gerichte Gutachter als Fachberater, um ein Urteil sprechen zu können. In solchen Fällen beauftragt der Richter einen Gutachter mit der Erstellung eines Gutachtens.

Im Gegensatz zu den Privatgutachten bekommt der von einem Gericht beauftragte Gutachter kon-krete Fragen vorgegeben, zu den im Prozess aufgetretenen Unklarheiten, die er im Gutachten beantworten muss. Wenn dann eine Partei des Rechtsstreites mit dem Ergebniss des Gutachtens nicht einverstanden ist, dann muss/kann er nur noch mit einem Obergutachten (Gegengutachten) dem Gericht seinen Widerspruch gegen das Gutachten des vom Gericht festgelegten Gutachters darlegen.

Privatgutachten

Niemand ist Fachmann auf allen Gebieten des Lebens. Oft steht man im Privatleben vor Entschei-dungen, bei denen es um große Werte gehen kann. So zum Beispiel:

• Sie wollen Ihr bebautes/unbebautes Grundstück verkaufen, verschenken, vorzeitig vererben und kennen den Verkehrswert des Grundstücks nicht,
• Sie würden gern ein Haus erwerben, wissen aber nicht, ob der Kaufpreis des Verkäufers korrekt ist,
• Was hat die geerbte Immobilie für einen Verkehrswert, wenn Sie in einer Erbengemeinschaft die Miterben auszahlen müssen,
• Schäden an Ihren beweglichen Wirtschaftsgütern (Hausrat, Maschinen, Anlagen usw.), deren Zeitwert, Verkehrswert, Neuwert sie nicht kennen,
• Gütertrennung bei Ehescheidungen,
• Beweissicherungen bei Bau-, Wasser-, Schimmel-, Fäkalien, Elementar- und Foggingschä-den aus zivilen Rechtsstreitigkeiten oder für Ihre Ansprüche an Versicherungen,
• Welchen Schadenersatz können Sie von der Versicherung des Verursachers verlangen nach einem Brand-, Wasser-, Schimmel-, Fäkalien- und Foggingsschaden, den Sie nicht verur-sacht haben,
• Welchen Schadenersatz können Sie von Ihrer Versicherung verlangen nach einem Brand-, Wasser-, Schimmel-, Fäkalien- oder Foggingsschaden, den Sie selbst verursacht haben,
• Welchen Schadenersatz können Sie bei einem Schaden verlangen, den ein Fremder an Ihrem Eigentum angerichtet hat (der Zaun Ihrer Immobilie wurde beschädigt, Hausrat-, oder Personenschaden usw.),
• usw.

Bei all diesen Beispielen würden Sie gern wissen, wie hoch die Werte sind, um die es dabei geht. Aber Sie sind eben kein Bewertungsfachmann. Sie haben zwar Ihr eigenes Wertgefühl, aber stimmt das auch? Verlangen/Bezahlen Sie gar zu wenig oder zuviel?

In jedem dieser Fälle benötigen Sie dann einen Fachmann in Bewertungsfragen, einen Wertgut-achter für Wirtschaftsgüter, der Ihnen eine Wertermittlung erstellt. Sie sollten jedoch wissen, dass

• an ein Gutachten, welches nicht vor Gericht verwendet wird, werden nicht so hohe Anforderungen gestellt werden.
• Die Anforderungen an das Gutachten, was vor einem Gericht verwendet werden soll, höher immer sind (Inhalt, amtlich gesicherte Informationen, Quellennachweise usw.), als ein Gutachten, was nicht vor Gericht verwendet werden soll.

Bankgutachten für Kreditvergaben für Immobilien

Die meisten Immobilienverkäufe und Erwerbungen werden in Deutschland über Kredite finanziert. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen wollen/müssen, dann verlangt die Bank von Ihnen einen gesich-erten Gegenwert (Sicherheiten) zu diesem Kredit. Der Kredit der Bank besteht aber aus der Rück-zahlung des Kaufpreises + den Zinsen, die die Bank von Ihnen als Preis für die Kreditvergabe ver-langt. Dieser Gegenwert besteht in aller Regel aus:

• dem zu erwerbenden Grundstück,
• Ihrem "gesicherten" Einkommensüberschuss oder
• anderen geeigneten Sicherheiten (Bürgschaften, Wertgegenstände, anderen beleihungsfähigen Grundstücke, usw.)

Für das zu erwerbende Grundstück verlangt die Bank von Ihnen in jedem Fall eine Wertermittlung für die zu erwerbende Immobilie auf der Basis der geltenden Rechtsbestimmungen, hier der Immo-wertV. Entweder Sie lassen ein Gutachten erstellen oder die Bank lässt durch Ihre eigenen Gutach-ter den Verkehrswert des Grundstücks feststellen. Dieser gutachterlich festgestellte Verkehrswert ist aber nur der Kaufpreis für das Grundstück. Die Zinszahlungen an die Bank beinhaltet dieses Gutachten jedoch nicht. Da Sie jedoch den Kreditbetrag (Kaufpreis abzüglich Eigenkapital) und die Zinsen der Bank in monatlichen Raten zurückzahlen müssen, deckt das Gutachten nur den Kauf-preis als Gegenwert zum Kredit ab, die Zinszahlungen jedoch nicht. Somit prüft dann die Bank, ob der festgestellte Verkehrswert des Grundstücks und Ihre weiteren Sicherheiten (z.B. gesicherter Einkommensüberschuss) die Rückzahlung des Kredites + Zinsen ermöglichen, was die Bank den Beleihungswert nennt. Dieser Beleihungswert soll die die Rückzahlung des Kredites mittels Kapi-taldienst zuzüglich der Zinsen absichern. Diese Prüfung der Bank erfolgt im Wesentlichen nach der Beleihungswertrichtlinie.

Aber Achtung:

Die in dieser Richtlinie angegeben Zinsforderungen sind bei jeder Bank unter-schiedlich. Wenn Sie ein Wertgutachten mit bei einem nach der Immobilien-wertV ermittelten Verkehrswert erstellen lassen, ist für die Bank nur der ermittelte Verkehrswert wichtig. Für eine Kreditvergabe für einen Immobilienkauf ist für die Bank aber der Beleihungswert der Immobilie entscheidend und nicht der Verkehrswert.

Beispiel:

Sie wollen eine Immobilie erwerben und der Verkäufer will für das Grundstück 120.000,00 € haben. Bevor Sie den Kaufpreis bezahlen, wollen Sie vom Ver-käufer den Nachweis haben, dass die Immobilie tatsächlich diesen Wert hat. Der Verkäufer lässt ein Gutachten nach den Regeln der ImmowertV anfertigen und der Verkehrswert (Marktwert) wird mit z.B. mit 120.000,00 € in diesem Gutachten auch ausgewiesen.

• Variante 1: Sie bezahlen das Grundstück aus Ihrem Angesparten mit 120.000,00 €. Ein Kredit ist somit nicht notwendig und somit auch keine Beleihungswertermittlung. Ihre Gesamtbelastung beträgt somit für den Immobilienerwerb 120.000,00 € zuzüglich Neben-kosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Verwaltungsgebühren zur Umschreibung des Grundstücks, ggf. auch Maklergebühren).
• Variante 2: Sie müssen für den Kauf des Grundstücks einen Kredit aufnehmen. Gleicher Kaufpreis 120.000,00 €. Für einen Kredit in Höhe des Kaufpreises (abzüglich notwendiges Eigenkapital) müssen Sie der Bank aber Zinsen zahlen. Für den Kredit ist jedoch das Vorhanden-seindensein von Eigenkapital zwingend notwendig (in aller Regel 20 % des Kaufbetrages), der mit 15.000,00 € für diese Variante ange-nommen werden soll. Bei gegenwärtig niedrigem Zinssatz könnte das Zinsverlangen der Bank (120.000,00 € - 15.000,00 € Eigen-kapital x 1,8) bei 86.000,00 € über die Kreditlaufzeit liegen. Somit hätten Sie 186.000,00 € (105.000,00 € Kredit + 86.000,00 € Zinsen) als Gesamtbelastung über die gesamte Laufzeit des Kredites incl. Zinsen in monatlichen Raten zurückzuzahlen. Bevor die Bank Ihnen die 105.000,00 € zum Erwerb der Immobilie übergibt, prüft sie mittels Beleihungswertrechnung, ob Ihre Sich-erheiten als ausreichend erachtet werden und Sie somit den Ge-samtkredit von 186.000,00 € zurückzahlen können oder nicht.
• Fazit: Sind die Sicherheiten ausreichend, dann herzlichen Glückwunsch zum erworbenen Grundstück. Sind die Sicherheiten nicht vorhanden gilt: Außer Spesen, nichts gewesen.

Besondere Verfahren bei Gutachten für Industrie und Handwerk

Vorbemerkungen

Eine Immobilienbewertung für Investoren wird wie die Immobiliengutachten im privaten Bereich erstellt. Die Verfahren zur Erstellung von Immobiliengutachten sind jedoch inhaltlich anders, da sie auf ganz spezielle Anforderungen der Industrie und des Handwerks ausgerichtet sind.

Unser Büro bietet Ihnen somit im Rahmen unseres Dienstleistungsangebotes auch die Erstellung der spezifischen Immobiliengutachten für Industrie und Handwerk mit einer besonderen Immobilienbe-wertung zu Bodenwert- und Renditeaussagen für gewerbliche Objekte an.

Zur genaueren Aussage hinsichtlich der zu erwartenden Gewinne (Renditen) für Industrieimmobilien treffen zu können, hat die Wertermittlungstheorie das Ertragswertverfahren für diese speziellen Fragen weiterentwickelt und besondere Formen des Ertragswertverfahrens geschaffen. Die wohl bekanntesten Sonderformen des Ertragswertverfahrens sind u.a.:

• Das Residualwertverfahren
• Das Discounted-Cash-Flowverfahren und
• Die Monte Carlo Methode

Mittels dieser Verfahren kann zu der für den Investor entscheidenden Frage des Bodenwertes und der Rendite des zu erwerbenden Objektes eine genauere Aussage getroffen werden, die als Grundlage für die Investitionsentscheidung des Investors von erheblicher Bedeutung ist. Sie sind seit Jahren in der Wertermittlungspraxis gängig und ob ihrer Aussagesicherheit anerkannt und zulässig.

Gutachteninhalte

Für den Inhalt der Immobiliengutachten hat der Gesetzgeber mit der ImmoWertV (Immobilienwert-ermittlungsverordnung von 2021) für alle Gutachter bindend festgelegt, damit eine bundesweite Einheitlichkeit in der Bewertung von Immobilien gesichert ist.

Diese Verfahren sind:

• Das Sachwertverfahren für alle Immobilien, die nicht gewerblichen Zwecken dienen (in der Regel Wohn-, Ferien-, Sport-, Erholungsobjekte etc.)
• Das Ertragswertverfahren für die Immobilien, die nur gewerblich genutzt werden (Woh-nungsvermietungen, Fabriken, Kleinbetriebe, Handelseinrichtungen, Landwirtschaftliche Objekte etc.).
• Das Vergleichswertverfahren (Bewertung von Immobilien aller Art nach Vergleichsverkäufen)

Neben diesen Verfahren gibt es noch eine Reihe weiterer Verfahren, die bei Immobilien der Indu-strie, Handel sowie Land- und Forstwirtschaft angewendet werden wie sie im vorstehenden Punkt 3.4 beschrieben sind.

In den vorstehend genannten gesetzlichen Richtlinien ist geregelt, das die Immobilienbewertung des zu bewertenden Objektes mittel dieser drei Verfahren zu ermitteln ist, d.h. in einem Immobiliengut-achten müssen alle drei Verfahren vorhanden sein. Als Ausnahme dazu erlaubt der Gesetz-geber, dass Vergleichswertverfahren wegzulassen, wenn nicht gesichert ist, das aus Gründen der stati-stischen Sicherheit genügend Vergleichsobjekte oder Vergleichspreise vorhanden sind.

Für die Beratung und Erstellung von Immobiliengutachten stehen wir Ihnen mit einem Erstgespräch/Erstbesichtigung gern zur Verfügung.

Rufen Sie uns an oder schicken Sie eine Mail, wir antworten und in jedem Fall.

3. Die Qualifikationsnachweise des Dipl.-Ing. Dieter Arnold

• 1992 - 1993 Grundlehrgang zur Wertermittlung von unbebauten und bebauten Immobilien an der Akademie für Betriebswirtschaft und Datenverarbeitung in Berlin
• 1999 - 2000 Spezialseminar zur Wertermittlung von Immobilien an der IHK Berlin
• 2001 Zertifizierung als Gutachter für die Bewertung unbebauter und bebauter Immobilien durch die EUREX-ZERT
• 2002 Zertifizierung als Gutachter an Amtsgerichten für Zwangsversteigerungsverfahren
• 2004 Zertifizierung als Gutachter für Immobilienbewertung nach Europanorm
• 2007 Zertifizierung als Sachverständiger für die Bewertung beweglicher Wirtschaftsgüter (Hausrat, gewerblich genutzte Maschinen und Anlagen, Gaststätten-, Hotel- und Büroausstattungen)
• 2009 Zertifizierung als Gutachter für Schäden an Gebäuden
• 2011 TÜV-geprüfter Gutachter für Schimmel-, Fäkalien-, Wasser- und Foggingschäden
• 2016 Geprüfter Sachkundiger für Bauschadensthermografie - Stufe 2: Bauleckageortung
• seit 2002 tätig als Gutachter an den Amtsgerichten in Berlin, Brandenburg, Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern sowie für die Industrie und den Privatbereich.

4. Auszug aus der Immobilienwertermittlungsverordnung

ImmowertV 2021

Verordnung der Bundesregierung Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrs-werte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten

5. FAQ´s zu Immobilienwertermittlung / Verkehrswertermittlung

1. Was ist eine Immobilienwertermittlung?

Eine Immobilienwertermittlung ist die fachgerechte Bestimmung des Marktwertes einer Immobilie unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Faktoren wie Lage, Zustand, Baujahr, Ausstattung, rechtliche Rahmen-bedingungen und Marktsituation.

2. Was versteht man unter dem Verkehrswert gemäß § 194 BauGB?

Der Verkehrswert ist der Preis,

• der zum Bewertungsstichtag
• im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre
• ohne ungewöhnliche oder
• ohne Rücksicht auf
• persönliche Verhältnisse

zu erzielen ist.

Er bildet den objektiven Marktwert ab und ist Grundlage für Gerichte, Behörden, Banken und Versicherungen.

3. Für welche Anlässe wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?

• Kauf oder Verkauf einer Immobilie
• Erbschaft, Nachlassregelung, Pflichtteilsansprüche
• Scheidung und Vermögensauseinandersetzung
• Steuerliche Bewertungen (Erbschafts, Schenkungssteuer)
• Finanzierung und Beleihung
• Vermögensübersichten
• Gerichtliche Auseinandersetzungen
• Versicherungsschäden
• Unternehmensbewertungen mit Immobilienanteilen

4. Welche Bewertungsverfahren gibt es?

In Deutschland werden drei normierte Verfahren eingesetzt:

• Vergleichswertverfahren – für Eigentumswohnungen, Baugrundstücke, Standardobjekte
• Ertragswertverfahren – für vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien
• Sachwertverfahren – für selbstgenutzte Einfamilienhäuser und Spezialobjekte

Der Sachverständige wählt das marktgerechte Verfahren oder kombiniert mehrere.

5. Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?

• Auftragsklärung und Definition des Bewertungszwecks
• Objektaufnahme vor Ort (Innen + Außen)
• Sichtung aller Unterlagen (Grundbuch, Pläne, Baubeschreibung, Mietverträge etc.)
• Marktanalyse und Auswahl des Bewertungsverfahrens
• Berechnung des Verkehrswertes
• Erstellung des Gutachtens
• Besprechung der Ergebnisse

6. Welche Unterlagen werden für ein Gutachten benötigt?

• Aktueller Grundbuchauszug
• Aktuelle Flurkarte / Liegenschaftskarte
• Bauzeichnungen / Grundrisse / Schnitte
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Baubeschreibung
• Energieausweis
• Mietverträge (bei vermieteten Objekten)
• Modernisierungsnachweise
• Teilungserklärung (bei WEG)
• Fehlende Unterlagen können meist beschafft werden

7. Wie lange dauert eine Immobilienbewertung?

• Je nach Objekt und Unterlagenlage
• Besichtigung: 1–2 Stunden
• Auswertung & Gutachten: 10-15 (Bei Behördenbeteiligung für amtliche Auskünfte länger)
• Eilige Bewertungen sind nach Absprache möglich

8. Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Die Kosten hängen ab von:

• Objektart und Größe
• Komplexität (Rechte, Lasten, Schäden, Sonderfälle)
• Bewertungszweck (privat, Gericht, Finanzamt)
• Umfang des Gutachtens
• Typisch: zwischen 900 € und 3.500 €, bei Spezialobjekten höher

9. Worin unterscheidet sich ein Kurzgutachten vom Vollgutachten?

10. Wie wirkt sich der Zustand der Immobilie auf den Wert aus?

• Sanierungsstau mindert den Wert
• Modernisierungen erhöhen ihn
• Bauschäden (Feuchte, Schimmel, Risse) wirken wertmindernd
• Energieeffizienz wird zunehmend wertrelevant
• Lagequalität bleibt der stärkste Einflussfaktor

11. Kann der Eigentümer den Wert beeinflussen?

Ja, durch:

• Modernisierung
• energetische Sanierung
• Instandhaltung
• Optimierung der Vermietungssituation
• Beseitigung von Schäden
• rechtliche Klärung (Baulasten, Wegerechte, Nutzungsrechte)

12. Ist eine Online-Bewertung ausreichend?

Nein. Online-Tools liefern Schätzwerte, aber keine belastbaren Ergebnisse.

Ein Sachverständigengutachten berücksichtigt:

• tatsächlichen Zustand
• rechtliche Besonderheiten
• Marktdaten
• individuelle Objektmerkmale
• Schäden und Modernisierungen
• Für Entscheidungen mit finanzieller Tragweite ist ein Gutachten unverzichtbar.

13. Wie objektiv ist ein Verkehrswertgutachten?

Ein qualifizierter Sachverständiger arbeitet:

• unabhängig
• realitätsnah
• neutral
• nach anerkannten Bewertungsnormen
• nachvollziehbar und
• prüfbar

Das Ergebnis ist gerichtsfest und transparent begründet.

14. Welche Rolle spielen Rechte und Lasten im Grundbuch?

Sie können den Wert erheblich beeinflussen:

• Wohnrechte
• Nießbrauch
• Wegerechte
• Leitungsrechte
• Erbbaurechte
• Baulasten

Je nach Art wirken sie wertmindernd oder wertneutral.

15. Warum sollte ein zertifizierter Sachverständiger beauftragt werden?

Weil nur ein qualifizierter Experte:

• die rechtlichen Vorgaben kennt
• die Marktdaten korrekt interpretiert
• Bauschäden erkennt
• Verfahren sicher beherrscht
• gerichtsfeste Gutachten erstellt
• Für Banken, Gerichte und Behörden ist dies oft Voraussetzung

Jetzt Professionelle Verkehrswertermittlung unter 0172 – 9539634 oder schicken Sie eine Mail an info@fogginggutachten.de

Wir antworten in jedem Fall.