Schadensgutachten zu einem Fäkalienschaden

Sachverständigengutachten zur Feststellung von Ursache, Schadensumfang und Sanierungsbedarf bei Fäkalienschäden in Wohn und Gewerbeimmobilien.

Fäkalien Wasser Schimmel Fogging Bauthermografie

Schadensgutachten zu einem Fäkalienschaden

1. Vorbemerkungen

Bautechnische und baubiologische Gutachten, hier Bauschadensgutachten aus einem Fäkalienschaden, decken Baumängel, Bauschäden sowie Reparatur- und Sanierungsnotwendigkeiten an Immobilien auf.

Ein Fäkalienschaden kann aus einem Baumangel oder aus einem Bauschaden entstehen. Er ist in jedem Fall ernst zu nehmen.

Bei einem Fäkalienschaden muss schnell, fachgerecht und gründlich gehandelt werden. Neben materiellen Schäden besteht eine erhebliche Gesundheitsgefahr für Menschen aller Altersgruppen.

2. Begriffsabgrenzungen zu Baumangel und Bauschaden

2.1 Baumangel

Ein Baumangel ist die Abweichung des Istzustandes eines Bauwerks vom geschuldeten Sollzustand. Die Ursache liegt vor Baubeginn, etwa in Planungsfehlern oder mangelhaften Baugrunduntersuchungen.

Baumängel führen regelmäßig zu Wertminderungen und müssen in Wertermittlungen berücksichtigt werden. Ihre Beseitigung ist häufig kostenintensiv.

2.2 Bauschaden

Ein Bauschaden ist eine Verschlechterung des Bauwerkszustandes durch ein schädigendes Ereignis während oder nach der Bauzeit. Ursachen können Wasserrohrbruch, mangelhafte Dämmung oder Verstöße gegen anerkannte Regeln der Technik sein.

Bauschäden sind meist behebbar, verursachen jedoch oft hohe Kosten.

Erscheinungsformen von Mängeln:

  1. Wert- oder Gebrauchsminderung des Werkes
  2. Fehlende zugesicherte Eigenschaften
  3. Verstoß gegen anerkannte Regeln der Technik gemäß § 633 BGB und § 3 VOB/B

3. Die wesentlichsten Ursachen eines Fäkalienschadens

  1. Fehler in der Bauvorbereitung
  2. Planungsfehler
  3. Ausführungsfehler
  4. Ungeeignete Einbauteile
  5. Falsche Materialwahl
  6. Unterlassene Instandhaltung
  7. Fehlerhafte Reparaturen
  8. Unsachgemäße Nutzung von Toiletten oder Leitungen
  9. Missbrauch der Toilette als Müllentsorgung
  10. Unkenntnis im Umgang mit Fäkalienbefall

Die Ursachen ermittelt der Sachverständige im Rahmen eines Gutachtens. Häufig entsteht Streit über die Frage der Kostentragung.

Die größte Gefahr ist die Gesundheitsgefährdung. Schadstoffe können durch Einatmen in den Körper gelangen. Besonders gefährdet sind:

  • Kinder mit noch nicht vollständig entwickeltem Immunsystem
  • Ältere Menschen mit geschwächtem Immunsystem
  • Chronisch Kranke

4. Notwendige Sofortmaßnahmen bei einem Fäkalienschaden

  1. Mund- und Nasenschutz tragen.
  2. Bei Unsicherheit Fachfirma oder zuständige Behörde kontaktieren.
  3. Leitung absperren und defekte Stelle provisorisch sichern.
  4. Verursacher informieren.
  5. Betroffene Toilette nicht weiter benutzen.
  6. Trocknungsfirma beauftragen.
  7. Raum intensiv lüften.
  8. Versicherung und Vermieter informieren.
  9. Reparatur, Trocknung, Desinfektion und Freimessung durchführen lassen.
  10. Raum bis zur Freigabe nicht betreten.

5. Die Gefahren aus einem Fäkalienschaden

5.1 Gefahren für die Gesundheit

Formaldehyd

Formaldehyd ist eine giftige chemische Verbindung. Es ist farblos, stechend riechend und gasförmig.

Akute Risiken:

  1. Reizung von Augen, Haut und Atemwegen
  2. Lebensgefahr bei hohen Konzentrationen
  3. Krebserzeugendes Potential

VOC

VOC sind flüchtige organische Verbindungen. Sie stammen aus Lösungsmitteln, Kunststoffen, Farben oder Möbeln.

Mögliche Symptome:

  1. Kopfschmerzen
  2. Schwindel
  3. Reizungen der Schleimhäute
  4. Müdigkeit
  5. Beeinträchtigung des Nervensystems

5.2 Gefahren für die Bausubstanz

Fäkalienhaltiges Wasser dringt in hygroskopische Baustoffe ein. Ohne schnelle fachgerechte Trocknung entstehen Schimmelbildung und massive Substanzschäden.

6. Die Qualifikationsnachweise des Sachverständigen

6.1 Die Qualifikationsnachweise

  • 1992 – 1993 Grundlehrgang zur Wertermittlung von unbebauten und bebauten Immobilien an der Akademie für Betriebswirtschaft und Datenverarbeitung in Berlin
  • 1999 – 2000 Spezialseminar zur Wertermittlung von Immobilien an der IHK Berlin
  • 2001 Zertifizierung als Gutachter für die Bewertung unbebauter und bebauter Immobilien durch die EUREX-ZERT
  • 2002 Zertifizierung als Gutachter an Amtsgerichten für Zwangsversteigerungsverfahren
  • 2004 Zertifizierung als Gutachter für Immobilienbewertung nach Europanorm
  • 2007 Zertifizierung als Sachverständiger für die Bewertung beweglicher Wirtschaftsgüter (Hausrat, gewerblich genutzte Maschinen und Anlagen, Gaststätten-, Hotel- und Büroausstattungen)
  • 2009 Zertifizierung als Gutachter für Schäden an Gebäuden
  • 2011 TÜV-geprüfter Gutachter für Schimmel-, Fäkalien-, Wasser- und Foggingschäden
  • 2016 Geprüfter Sachkundiger für Bauschadensthermografie – Stufe 2: Bauleckageortung
  • seit 2002 tätig als Gutachter an den Amtsgerichten in Berlin, Brandenburg, Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern sowie für die Industrie und den Privatbereich

7. FAQ´s zu Fäkalienschäden

1. Was versteht man unter einem Fäkalienschaden?

Ein Fäkalienschaden liegt vor, wenn Abwasser oder fäkalienhaltige Flüssigkeiten aus Leitungen, Rückstau, defekten Hebeanlagen oder Toiletten austreten und bauliche Anlagen, Inventar oder technische Installationen verunreinigen oder beschädigen. Typisch sind Durchfeuchtungen, Geruchsbelastungen, mikrobiologische Kontaminationen und Material-zerstörungen.

2. Welche Ursachen führen typischerweise zu Fäkalienschäden?

  • Rückstau aus dem öffentlichen Kanal
  • Verstopfungen in Fallleitungen oder Grundleitungen
  • Defekte oder falsch dimensionierte Hebeanlagen
  • Undichte Rohrverbindungen
  • Fehlbedienung oder unsachgemäße Nutzung von Sanitäranlagen
  • Baumängel oder altersbedingte Materialermüdung

3. Warum ist ein Gutachten bei Fäkalienschäden notwendig?

Ein Gutachten klärt:

  • Ursache und Verantwortlichkeit
  • Umfang der mikrobiologischen und baulichen Kontamination
  • Sanierungsbedarf und -verfahren
  • Wertminderung oder Nutzungsausfall
  • Versicherungsrelevanz (Wohngebäude, Hausrat, Haftpflicht)

Ein Gutachten ist die beste Beweissicherung, Schadensdokumentation und Grundlage für die Regulierung und Sanierung in Streitfällen, auch vor einem Gericht.

4. Welche Gesundheitsrisiken bestehen bei Fäkalienschäden?

Fäkalien enthalten:

  • Bakterien (z.B. E. coli, Enterokokken)
  • Viren
  • Parasiten
  • Schimmelsporen durch nachfolgende Feuchtigkeit

Risiken: Infektionen, schwere Atemwegsreizungen, allergische Reaktionen. Eine fachgerechte Reinigung und Dekontamination/Desinfektion ist zwingend erforderlich.

5. Wie läuft die Begutachtung eines Fäkalienschadens

  • Vor-Ort-Besichtigung
  • Fotodokumentation, Feuchtemessungen und Probenahmen
  • Technische Analyse der Leitungen / Anlagen
  • Bewertung der mikrobiologischen Belastung
  • Ermittlung der Schadensursache
  • Sanierungsempfehlungen und Kostenschätzung
  • Erstellung des schriftlichen Gutachtens

6. Wer trägt die Kosten für das Gutachten?

Je nach Fall / Urteil:

  • Die Gebäudeversicherung
  • Die Haftpflichtversicherung eines Verursachers
  • Der Eigentümer oder Vermieter
  • Mieter (nur bei nachweisbarer Fehlbedienung)
  • Nach Gerichtsurteil

Das Gutachten hat als gerichtsfestes Privatgutachten im Streitfall vor einem Gericht Bestand.

7. Welche Sanierungsmaßnahmen sind nach einem Fäkalienschaden erforderlich?

  • Entfernung kontaminierter Baustoffe (Estrich, Dämmung, Gipskarton)
  • Fachgerechte Reinigung, Dekontaminierung und Desinfektion
  • Trocknung der Bauteile
  • Geruchsneutralisation
  • Wiederherstellung der betroffenen Bereiche
  • Prüfung der Leitungsanlage zur Vermeidung erneuter Schäden

8. Wie lange dauert die Sanierung eines Fäkalienschadens?

Abhängig von:

  • Schadensumfang
  • Durchfeuchtungstiefe
  • Bauteilaufbau-,und Menge
  • Trocknungsdauer
  • Verfügbarkeit von Sanierungsfirmen

Typisch: 1–6 Wochen, bei komplexen Schäden länger.

9. Muss der betroffene Bereich während der Sanierung gesperrt werden?

Ja, in der Regel. Fäkalkontaminationen erfordern Hygieneschutzmaßnahmen, Absperrungen und ggf. temporäre Nutzungsverbote, um Gesundheitsrisiken auszuschließen.

10. Kann ein Fäkalienschaden zu einer Wertminderung führen?

Ja. Wenn Bauteile dauerhaft beeinträchtigt sind oder der Schaden zu strukturellen Problemen, Geruchsbelastungen oder Nutzungsausfällen führt, kann eine merkantile Wertminderung entstehen. Diese wird im Gutachten bewertet.

11. Welche Unterlagen sollte ich für das Gutachten bereithalten?

  • Versicherungsunterlagen
  • Baupläne / Leitungspläne
  • Fotos vom Schadenzeitpunkt
  • Rechnungen früherer Reparaturen
  • Schriftverkehr mit Versicherung oder Vermieter
  • Protokolle von Installateuren oder Notdiensten

12. Wie schnell sollte ein Gutachter und / oder eine Trocknungsfirma beauftragt werden?

Sofort nach Schadenserkennung. Fäkalienschäden entwickeln sich schnell weiter (Feuchtigkeit, Keime, Gerüche). Eine frühe gutachterliche Beweissicherung verhindert Streitigkeiten und Folgeschäden. Fäkalienschaden? – rufen Sie uns jetzt an 0172-9539634 oder schicken Sie eine Mail an info@fogginggutachten.de.

Wir antworten in jedem Fall.