Worauf sollten Sie achten bei einem Foggingbefall

1. Was ist Fogging

Die sogenannten "SVOC" *(semivolatile organic compounds), also die schwerflüchtigen organischen Verbindungen, spielen beim Fogging-Phänomen die entscheidende Rolle.

Fogging entsteht, wenn u.A. Verbrennungsprozesse vorausgegangen sind (Kerzenlicht; Öllämpchen etc.) Daraus entstehen PAK´s (polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe) und / oder Ruß (elementarer Kohlenstoff).

• Vorausgegangene Renovierungsarbeiten bzw. Neubau (Maler, Neue Fenster, Neues Laminat etc.)
• Zeitlicher Verlauf
• Heizphase (im Winter erfolgen weniger Raumlüftungen)
• Wohnungsnutzung (unsachgemäßer Umgang mit der Mietsache)
• Bauphysikalische Gegebenheiten (nicht gedämmtes Gebäude, Wärmebrücken, große Feuchtigkeit)
• Raumbedingungen (Möblierung, nicht funktionierende Luftwalze)
• Ruß- und Staubquellen (Back-, und Bratprozesse, Kerzen, Öllämpchen)
• Physikalische Erklärungsversuche

Fogging ist das Ergebnis der Ausgasungen der VOC´s (Weichmacher) aus Möbeln, Textilien, Laminat und Farben etc. die sich an die Feinstaubpartikel des Raumes anheften. Durch die Wirkungen der Thermophorese und dem Temperaturgradienten und der Adhäsion lagern sich diese Partikel an der kalten Außenwand ab.

Adhäsion

Adhäsion ((lateinisch adhaerere „anhaften“), auch Adhäsions-, oder Anhangskraft genannt), ist die Haftkraft zwischen zwei verschiedenen Stoffen, wie zum Beispiel:

• einem Wassertropfen, der an einer Glasscheibe haftet oder
• Staub, der sich als Fogging an der Wand anlagert

Sie entsteht durch zwischenmolekulare Kräfte an der Kontaktfläche und ist in vielen Bereichen wichtig, von der Physik über technische Anwendungen wie Klebstoffe bis hin zu biologischen Prozessen.

Temperaturgradient

Er beschreibt, wie stark und in welcher Richtung sich die Temperatur über eine bestimmte Strecke oder Distanz ändert. Er ist eine physikalische Vektorgröße, die das räumliche Temperaturgefälle angibt. Die SI-Einheit ist Kelvin pro Meter. Der Temperaturgradient ist das Kriterium für den Wärmefluss durch Wärmeleitung. Wärme fließt immer in Richtung des stärksten Temperaturabfalls, also entgegen der Richtung des Temperaturgradienten. Je steiler der Gradient (d.h., je dichter die Isothermen beieinander liegen), desto schneller ändert sich die Temperatur auf kurzer Distanz. Er gibt die Richtung der größten Temperaturzunahme an.

Thermophorese

Thermophorese bezeichnet den Vorgang eines Stofftransportes als resultierende Kraft der unter-schiedlichen thermi-schen Bewegung von Luftmolekülen. An einer gegenüber der Raumtemperatur kälteren Wandfläche werden Luftpar-tikel, vergleichbar der Brownschen Molekularbewegung, von „wärmerer“ Luft, also von Molekülen mit größerer kine-tischer Energie („Temperatur“) stärker in Richtung der kalten Wand bewegt als die Partikel von den Molekülen gering-erer kinetischer Energie von dort fortbewegt werden. Die Resultante ist die Bewegung der Partikel gegen die kältere Wand. „Wärmebrücken“ erscheinen daher vordergründig als Auslöser des Foggings.

Feinstaub

Der Ansammlung von feinsten Feinstaub-Partikeln, mikroskopisch gesehen, und deren Ablagerungsenerscheinen an Wänden (Adhäsion), wird somit der Menge des Aufkommens von Feinstaub in Räumen per se eine der foggingaus-lösenden Wirkung zugeschrieben.

Raumlüftung

Der eingeschränkte Luftaustausch (mangelhafte Raumlüftung und besonders in Wintermonaten) führt in Verbindung mit vermehrt in die Innenraumluft abgegebenen schwerflüchtigen organischen Verbindungen (SVOC) zum „Fogging“.

Sonstige klimatische und Witterungseinflüsse (Luftfeuchtigkeit, Elektrostatik der Luft)

Die Raumthermik (Warmluftbewegung/Luftwalze) spielt eine Rolle und elektrostatisch geladenen Oberflächen begünsti-gen den Effekt. Häufig verschwanden die dunklen Stellen im nächsten Sommer, um manchmal in der darauffolgenden Heizperiode erneut aufzutreten.

Die Analyse der Ablagerungen ergaben fast nie Hinweise auf vermehrte Verbrennungsrückstände (Ruß- und PAK-Analysen waren negativ). Stattdessen fand man vielfach höhersiedende organische Verbindungen, wie Weichmacher, langkettige Alkane, Alkohole und Carbonsäuren in den Ablagerungen. Die für die Auslösung des Phänomens vermu-teten Faktoren sind wahrscheinlich nicht spezifisch.

Die durch Renovierungen oder Errichtung der Wohnung eingebrachten Materialien werden auch sonst verwendet, ge-genüber der Raumluft kühlere Außenwände sind i.d.R. vorhanden, damit existieren auch Wärme-brücken. Diese zeigen sich bei einer Foggingsituation deutlich dadurch, dass dort verstärkt Vergrauung durch erhöhte Staubanlagerung auf-tritt.

Auch Kerzenabbrand oder Zigarettenrauch sind üblich bei einer Wohnungsnutzung, führen in anderen Wohnungen jedoch nicht innerhalb kurzer Zeit zu sichtbaren Wandbeaufschlagungen. Das Vorliegen dieser einzelnen Faktoren ist somit nicht zwingend für das Entstehen des Fogging.

Unter Fogging versteht man das plötzliche Auftreten von dunklen, schmierigen Ablagerungen an Wänden, Decken, Möbeln und Einrichtungsgegenständen – häufig in der Heizperiode. Die Partikel lagern sich bevorzugt an kälteren Oberflächen, Wärmebrücken und in Bereichen mit Luftströmungen ab.

Nach der Darstellung der technischen und nutzungsbedingten Einflussfaktoren stellt sich die Frage, wie Fogging rechtlich einzuordnen ist und welche Pflichten sich daraus für Mieter und Vermieter ergeben.

Rechtliche Bewertung: BGH Urteil VIII ZR 271/07

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.05.2008 (Az. VIII ZR 271/07) entschieden, dass Schwarzstaubablagerungen („Fogging“) einen Mangel der Mietsache darstellen können, sofern der Mieter den Zustand nicht schuldhaft verursacht hat und sich innerhalb des vertragsgemäßen Ge-brauchs bewegt. In diesem Fall bleibt der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet.

Die Entscheidung des BGH zeigt, dass ohne eine fachlich fundierte Ursachenanalyse keine belastbare rechtliche Zuordnung möglich ist. Ein unabhängiges Sachverständigengutachten bildet daher die Grundlage für eine rechtssichere Bewertung und die Durchsetzung der jeweiligen Ansprüche.

2. Über mich

Als Dipl.-Ing. IHK-, IfS*-, und TÜV geprüfter und zertifizierter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden und Wertermittlungen von Immobilien sowie beweglichen Wirtschaftsgütern untersuche ich seit über 20 Jahren nicht nur komplexe Schadensbilder wie Bau-, Fogging-, und Schimmelschäden sondern auch bauphysikalische Auffälligkeiten.

Ich arbeite unabhängig, neutral, lösungsorientiert, pragmatisch, plausibel, professionell und gerichtsfest für Eigentümer, Mieter, Vermieter, Verwaltungen, Versicherungen und Gerichte.

Mein Anspruch ist klar: Professionelle, praxisorientierte, realitätsnahe, präzise, unabhängige und plausible Gutachten, die Sicherheit schaffen und sichere Entscheidungen ermöglichen.

Meine Arbeitsweise: Ist gründlich & technisch fundiert. Ich arbeite nach anerkannten Regeln der Technik, mit moderner Messtechnik und einem klar strukturierten Vorgehen. Ob Immobilienbewertung, Wasser-schaden, Fogging oder komplexe Bauschäden – jedes Gutachten basiert nicht auf Annahmen sondern nur auf nachvollziehbaren Zahlen, Fakten und Daten.

Unabhängig & integer: Ich vertrete ausschließlich die Wahrheit und die Interessen meiner Auftraggeber. Keine Bindungen oder Abhängigkeiten, keine Kompromisse bei der Objektivität. Verständlich erklärt - Technik muss nicht kompliziert sein. Ich lege Wert darauf, Ergebnisse so aufzubereiten, dass sie für jeden Auftraggeber egal ob das für den Laien, eine Versicherung oder ein Gericht gleichermaßen nach-vollziehbar ist.

Regional verwurzelt: Ich arbeite seit vielen Jahren in Berlin, Dresden und Cottbus – und kenne die regionalen Märkte, Bauweisen und Besonderheiten sehr genau.

Qualifikationen (Auszug)

• Diplom-Ingenieur, IHK-, IfS-, und TÜV-zertifizierter Sachverständiger, freier Dozent für Bau-, und Immobilienrecht, Mediator in Baurechtsstreitigkeiten
• Spezialisierung: Immobilienbewertung, Bau-, Fogging-, Schimmel-, Wasser-, und Fäkalienschäden, Wertermittlungen für bewegliche Wirtschaftsgüter (Zubehör nach § 97 BGB), bautechnische Untersuchungen mittels Thermografie
• Regelmäßige Fortbildungen und fachliche Weiterqualifikation sind Pflichtprogramm

Warum ich diesen Beruf ausübe: Viele Menschen kommen in unser Büro, wenn etwas unklar, strittig oder belastend ist: ein Schaden, ein Streitfall, eine Unsicherheit und brauchen unsere Hilfe.

Ich sehe meine Aufgabe darin, Ruhe, Klarheit und Struktur in solche Situationen zu bringen. Technische Wahrheit und Gründlichkeit entlastet – und genau das motiviert mich jeden Tag.

Wie arbeite ich persönlich: Ich arbeite strukturiert, pragmatisch und lösungsorientiert. Humor gehört dazu, aber am Ende zählt nur die Vertragser-füllung in Menge und Qualität. Meine Kunden sollen sich darauf verlassen können, dass ich ihr Anliegen ernst nehme und ihnen ehrlich weiterhelfe. Gegenseitiges Vertrauen ist dabei unerlässlich. Ich bin mit Bauschäden an Gebäuden seit vielen Jahren und mit der Begutachtung von Fogging- und Schwarzstaub-Schäden befasst. Meine Gutachten werden von Gerichten, Versicherungen, Eigentümern, Mietern und Hausverwal-tungen gleichermaßen genutzt und anerkannt. Mit langjähriger Erfahrung und fundiertem Fachwissen erstelle ich unabhängige, nachvollziehbare und gerichtsfeste Gutachten, die Eigentümern, Mietern, Vermietern (Hausverwaltungen) und Versicherungen Rechtssicherheit und Klarheit verschaffen.

3. Warum ein Fogging Gutachten?

Wie im vorstehenden Urteil dargestellt führen Foggingschäden häufig zu Diskussionen: Handelt es sich um einen Baumangel, um nutzerbedingtes Fehlverhalten oder um eine Kombination aus beidem? Wer trägt die Kosten der Sanierung – Mieter, Vermieter oder Versicherung?

Nur ein fachlich fundiertes Gutachten schafft Klarheit über:

• die Ursachen des Fogging-Schadens,
• die Verantwortlichkeit (baulicher Mangel oder falscher Umgang mit der Mietsache),
• den Schadensumfang und die Wertminderung,
• die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen.

Ein Gutachten ist eine gutachterliche und objektiv belegte Tatsache, die die Grundlage für eine sachliche Klärung gegenüber dem Vermieter, Mieter der Versicherung oder vor einem ordentlichen Gericht.

4. Ablauf eines Fogging-Gutachtens

1. Vorbereitung und Unterlagen

• Fragebogen aus füllen durch Mieter, Vermieter, Geschädigte
• Listenerstellung aller im Haushalt verwendeten Raumreinigungs-, und Körperpflegemittel
• Bauunterlagenbeschaffung (Grundrisse, Dämmungsangaben, Baujahr, etc.)
• Kaufunterlagen für Möbel, Textilien, Baustoffe der letzten Jahre (Rechnungen)

2. Vor-Ort-Analyse

• Sichtprüfung aller betroffenen Räume; Fotodokumentation als Beweissicherung
• Thermografie der Befallstellen und Wärmebrücken
• Bewertung der Verteilung und Intensität der Ablagerungen
• Identifikation möglicher bauphysikalischer Einflussfaktoren

3. Technische Messungen

• Temperatur- und Feuchteprofile
• Oberflächen- und Raumluftanalysen
• Feuchtigkeitstiefenmessungen mittels Thermografie
• Untersuchung von VOC-Quellen (z.B. Farben, Möbel, Weichmacher)

4. Laboruntersuchungen

• Probenahmen des Befalls als Staub- und Wischproben für Partikelanalysen
• chemische Zusammensetzung der Ablagerungen durch autorisiertes Fachlabor
• Abgleich mit typischen Fogging-Mustern

5. Gutachtenerstellung

Für die Gutachtenerstellung werden alle erhobenen Daten zusammengeführt und fachlich bewertet:

• Klare und plausible Darstellung der Schäden
• Verständliche Erläuterungen der Ursachen des Befalls
• Auswertung der Laborergebnisse und Thermografiemessungen
• Raumklimaberechnungen
• Wärmedurchgangsberechnungen für Außenmauerwerk
• Darstellung der Schadenshistorie
• Auswertung des Fragebogens / Objektprotokolls
• Bewertung des Schadensumfangs
• Realistische Empfehlungen zur Sanierung und Vorbeugung
• Dokumentation für Versicherung oder Rechtsstreit durch Beweiswürdigungen

5. Typische Auslöser von Fogging-Schäden

Bauphysikalische Faktoren

• Wärmebrücken
• unzureichende Luftzirkulation
• Temperaturwechsel in der Heizperiode
• unterlassene Instandhaltung

Chemische Quellen

• Weichmacher aus Möbeln, Laminat, PVC und Textilien
• bestimmte Farben, Lacke, Reinigungsmittel
• Duftöle, Kerzen, Raumdüfte, Körper- und Raumpflegemittel

Nutzerverhalten

• seltenes Lüften
• intensive Nutzung von Duftstoffen
• starke Staubentwicklung
• unsachgemäßer Umgang mit der Mietsache

6. Folgen unbehandelter Fogging-Schäden

• optische Beeinträchtigung der Wohnräume
• Wertminderung der Immobilie
• mögliche Rechtsstreitigkeiten mit Mietern oder Versicherern
• erneutes Auftreten, wenn die Ursache nicht beseitigt wird

7. Die Qualifikationsnachweise des Sachverständigen

7.1 Die Qualifikationsnachweise

• 1992 – 1993 Grundlehrgang zur Wertermittlung von unbebauten und bebauten Immobilien an der Akademie für Betriebswirtschaft und Datenverarbeitung in Berlin
• 1999 – 2000 Spezialseminar zur Wertermittlung von Immobilien an der IHK Berlin
• 2001 Zertifizierung als Gutachter für die Bewertung unbebauter und bebauter Immobilien durch die EUREX-ZERT
• 2002 Zertifizierung als Gutachter an Amtsgerichten für Zwangsversteigerungsverfahren
• 2004 Zertifizierung als Gutachter für Immobilienbewertung nach Europanorm
• 2007 Zertifizierung als Sachverständiger für die Bewertung beweglicher Wirtschaftsgüter (Hausrat, gewerblich genutzte Maschinen und Anlagen, Gaststätten-, Hotel- und Büroausstattungen)
• 2009 Zertifizierung als Gutachter für Schäden an Gebäuden
• 2011 TÜV-geprüfter Gutachter für Schimmel-, Fäkalien-, Wasser- und Foggingschäden
• 2016 Geprüfter Sachkundiger für Bauschadensthermografie – Stufe 2: Bauleckageortung
• seit 2002 tätig als Gutachter an den Amtsgerichten in Berlin, Brandenburg, Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern sowie für die Industrie und den Privatbereich

8. FAQ´s zu Fogging

1. Was versteht man unter Fogging?

Fogging – auch Schwarzstaub, Magic Dust oder Schwarzverfärbung – bezeichnet das plötzliche Auftreten von dunklen, schmierigen Ablagerungen an Wänden, Decken, Möbeln oder Einrichtungsgegenständen. Typisch ist ein rapider Befall innerhalb weniger Tage, meist in der Heizperiode.

Die Ablagerungen bestehen überwiegend aus:

• Weichmachern (Phthalaten)
• Feinen Staubpartikeln
• Aerosolen aus Haushaltsquellen
• Rußähnlichen Bestandteilen

Fogging ist kein Schimmel, sondern ein chemisch-physikalisches Ablagerungsphänomen.

2. Wie entsteht Fogging?

Fogging entsteht durch eine Reaktion aus flüchtigen organischen Verbindungen (VOC) und feinen Staubpartikeln, die sich bevorzugt an kühlen oder elektrostatisch geladenen Oberflächen ablagern.

Typische Auslöser:

• Neue Möbel, Laminat, Teppiche, Farben oder Lacke
• Weichmacherhaltige Produkte (PVC, Kunststoffe, Kabel)
• Kerzen, Duftöle, Öllampen
• Renovierungsarbeiten
• Hohe Staubbelastung
• Ungünstige Luftfeuchte und Temperaturverhältnisse
• Elektrogeräte mit statischer Aufladung

Besonders häufig tritt Fogging nach Renovierungen oder Einzug auf.

3. Woran erkennt man Fogging?

Typische Merkmale:

• Schwarzgraue, schmierige Ablagerungen
• Auftreten innerhalb kurzer Zeit

Bevorzugt an:

• Außenwänden
• Decken
• Heizkörpernähe
• Möbelkanten
• Lampen, Steckdosen, Elektrogeräten
• Keine typischen Schimmelstrukturen (keine Fleckenränder, kein Myzel)
• Schmierige Konsistenz beim Wischen

4. Ist Fogging gesundheitsschädlich?

Fogging ist in der Regel nicht akut gesundheitsschädlich, kann aber:

• Schleimhautreizungen
• Kopfschmerzen
• Unwohlsein
• Belastung durch VOC

bei längerem Aufenthalt in mit Fogging belasteten Räumen verursachen.

Für empfindliche Personen (Kinder, Allergiker, Asthmatiker) kann eine erhöhte Belastung problematisch sein.

5. Warum ist ein Gutachten bei Fogging sinnvoll?

Ein Gutachten klärt:

• Ursache des Fogging-Ereignisses
• Schadensumfang und betroffene Bauteile
• Chemische Zusammensetzung der Ablagerungen
• Sanierungsbedarf und Verfahren
• Kosten und Verantwortlichkeiten
• Versicherungsrelevanz (Hausrat, Gebäude, Haftpflicht)

Es dient der Beweissicherung, Streitklärung und der Planung einer fachgerechten Sanierung.

6. Wie läuft die Begutachtung ab?

• Vor-Ort-Besichtigung
• Fotodokumentation
• Abklatsch- und Materialproben
• Laboranalyse (chemische Zusammensetzung)
• Raumklima- und VOC-Messungen
• Bewertung der Nutzungssituation
• Analyse von Renovierungs- und Einrichtungsmaßnahmen
• Sanierungsempfehlungen und Kostenschätzung
• Erstellung des schriftlichen Gutachtens

7. Wer trägt die Kosten für ein Fogging-Gutachten?

Je nach Ursache:

• Eigentümer
• Vermieter (bei baulichen Mängeln)
• Mieter (bei nachweisbarer Verursachung)
• Hausratversicherung (bei Schäden an Einrichtungsgegenständen)
• Gebäudeversicherung (wenn bauliche Ursachen vorliegen)
• Haftpflichtversicherung eines Verursachers

Die oft gerichtlich notwendige Ursachenklärung, getragen durch eine gutachterliche Beurteilung ist entscheidend für die Kostenverteilung.

8. Welche Sanierungsmaßnahmen sind bei Fogging erforderlich?

• Fachgerechte Reinigung aller Oberflächen
• Entfernung betroffener Tapeten oder Anstriche. In besonders schweren Befallsfällen muss auch der Putz entfernt werden.
• Tiefenreinigung von Möbeln und Textilien
• Einsatz spezieller Reinigungsmittel (lösemittelhaltig oder alkalisch)
• Raumklimastabilisierung
• Reduktion von VOC-Quellen
• Erneuerung von Anstrichen mit geeigneten Farben
• ggf. Austausch belasteter Materialien

Eine Ursachenbeseitigung ist zwingend notwendig, sonst tritt Fogging erneut auf.

9. Wie lange dauert die Sanierung?

Abhängig von:

• Umfang der Ablagerungen
• Anzahl der Räume
• Notwendigen Renovierungsarbeiten
• VOC-Belastung

Typisch: 3–14 Tage, bei komplexen Fällen länger.

10. Kann Fogging erneut auftreten?

Ja, wenn die Ursache nicht fachgerecht beseitigt wird.

Wiederholungsfälle sind häufig, wenn:

• VOC-Quellen bestehen bleiben
• Falsche Farben oder Reinigungsmittel verwendet werden
• Raumklima ungünstig bleibt

Ein Gutachten reduziert das Risiko eines erneuten Auftretens erheblich.

11. Welche Unterlagen sollte ich für das Gutachten bereithalten?

• Fotos vom Schaden
• Renovierungsunterlagen (Rechnungen, Produkte, Zeitpunkte, Bauzeichnungen und Baubeschreibungen)
• Informationen zu neuen Möbeln oder Bodenbelägen (Rechnungen und Lieferantenangaben)
• Schriftverkehr mit Vermieter, Mieter oder Versicherung
• Raumklimadaten (falls vorhanden)
• Angaben zu Reinigungsversuchen

12. Wie schnell sollte ein Gutachter beauftragt werden?

Sofort nach Feststellung. Fogging kann sich weiter ausbreiten und erschwert die Ursachenanalyse, wenn bereits Reinigungsversuche erfolgt sind.

13. Ist Fogging ein Versicherungsfall?

Kommt auf die Ursache an. Mögliche Versicherungen:

• Hausratversicherung (Einrichtungsgegenstände)
• Gebäudeversicherung (bauliche Ursachen)
• Haftpflichtversicherung (Verursacher)

Nicht versichert, wenn:

• Fogging durch Nutzung, Kerzen, Duftöle, Renovierungsmaterialien entsteht
• keine versicherte Gefahr vorliegt

Nur ein schriftliches Gutachten von Fachexperten schafft fachliche Klarheit und juristische Sicherheit.

14. Wie unterscheidet man Fogging von Schimmel?

15. Kann Fogging zu Wertminderungen führen?

Ja, insbesondere wenn:

• Renovierungsarbeiten erforderlich sind
• Möbel oder Textilien dauerhaft geschädigt wurden
• wiederholte Fogging-Ereignisse auftreten

Eine merkantile Wertminderung ist möglich.

Sie haben einen Foggingschaden - Rufen Sie uns an unter 0172 – 9539634 oder schicken Sie eine Mail an info@fogginggutachten.de

Wir antworten in jedem Fall.