Gutachten zu einem Schimmelschaden

Sachverständigengutachten zur Feststellung von Ursachen, Schadensumfang und Sanierungsbedarf bei Bau- und Feuchteschäden sowie mikrobiellen Belastungen.

Fäkalien Wasser Schimmel Fogging Bauthermografie

Gutachten zu einem Schimmelschaden

Für ggf. notwendige Gutachten zu einem Schimmelschaden stehen wir Ihnen als TÜV geprüfter Sachverständiger für Schimmelbewertung gern zur Verfügung.

1. Vorbemerkungen

Bautechnische Gutachten, hier Schimmelbewertung, decken Baumängel, Bauschäden und Reparaturnotwendigkeiten an der Immobilie auf. Dieses Gutachten zu den Auswirkungen aus einem Schimmelschaden bildet die Grundlage für die notwendigen Mängelbeseitigungen, Reparaturen und Sanierungen.

Sie beinhalten:

  1. Die Darstellung der Schäden und Mängel.
  2. Die Angaben zu den Ursachen der Mängel und Schäden.
  3. Die notwendigen Maßnahmen zur Beseitigung der Schäden und Mängel.
  4. Die zu erwartenden Kosten der Schadensbehebung und Sanierung.

Sie sind im Wesentlichen Grundlage für:

  1. Eine einvernehmliche Streitschlichtung zwischen den Parteien.
  2. Das selbständige Beweisverfahren zur Beweissicherung.
  3. Die Streitschlichtung in gerichtlichen Auseinandersetzungen.
  4. Die Streitschlichtung vor kommunalen Schlichtungsstellen.
  5. Die Streitschlichtung mittels eines Mediators.

2. Begriffsabgrenzungen

Baumangel

Ein Baumangel ist die Abweichung des Ist Zustandes eines Bauwerks oder einer baulichen Anlage vom geschuldeten Sollzustand nach einem Wasserschaden während der Bauzeit. Die Ursachen liegen in der Vorbereitung einer Baumaßnahme vor dem Baubeginn. Der Mangel kann unterschiedlichster Art sein, zum Beispiel fehlerbehaftete Baugrunduntersuchungen oder Fehler im Bauprojekt des Architekten. Diese Ist Zustandsabweichung wirkt sich in der Regel als Wertminderung aus.

Baumängel können vielfältige Ursachen haben. Ein sachverständiger Gutachter ermittelt sie immer bezogen auf den vorliegenden Schadensfall. Baumängel wirken sich in der Regel als Wertminderung aus. Ihre Beseitigung ist oft nur mit großem finanziellem Aufwand verbunden.

Bauschaden

Ein Bauschaden ist die Verschlechterung des Zustandes eines Bauwerkes oder einer baulichen Anlage durch ein schädigendes Ereignis während oder nach der Bauzeit, zum Beispiel durch einen Wasserschaden. Ursachen können Wasserrohrbruch oder fehlerhaft eingebaute Wanddämmung sein. Von einem Bauschaden spricht man auch, wenn minderwertige Baustoffe zum Einsatz kommen oder DIN Normen durch den Baubetrieb oder Handwerker missachtet wurden.

Bauschäden können vielfältige Ursachen haben. Ein sachverständiger Gutachter ermittelt sie immer bezogen auf den vorliegenden Schadensfall. Bauschäden wirken sich in der Regel als Wertminderung aus. Ihre Beseitigung ist in der Regel möglich. Oft ist sie mit großem finanziellem Aufwand verbunden.

Mängel und Schäden an und in Bauwerken sind vorhanden, wenn:

  1. Fehler den Wert oder die Tauglichkeit des vertraglich geschuldeten Werkes für den gewöhnlichen oder den vertraglich vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern.
  2. Vertraglich zugesicherte Eigenschaften fehlen.
  3. Verstöße gegen allgemein anerkannte Regeln der Technik vorliegen. Siehe § 633 Abs. 1 BGB und § 3 Nr. 1 VOB/B.

3. Die wesentlichsten Baumängel und Bauschäden

Im Weiteren wird der Unterschied zwischen Baumangel und Bauschaden vernachlässigt, da er für den Eigentümer und den sachverständigen Gutachter für den konkreten Schaden meist unerheblich ist. Für die Feststellung des Verursachers ist die Unterscheidung relevant.

Die wesentlichsten Mängel und Schäden an und in Gebäuden und baulichen Anlagen sind:

  1. Mauerwerksrisse.
  2. Putzrisse.
  3. Dachundichtigkeiten.
  4. Mauerwerksdurchfeuchtungen.
  5. Schimmelbildung.
  6. Foggingerscheinungen.
  7. Fäkalien und Wasserschäden.
  8. Fundamentbrüche.
  9. Funktionsmängel an den Einbauanlagen.
  10. Sichtschäden an der sonstigen Gebäudeinnenausstattung.
  11. Und so weiter.

4. Die Ursachen für einen Schimmelschaden

Die häufigsten Ursachen zur Notwendigkeit der Schimmelbewertung im Zusammenhang mit einem Schimmelschaden sind:

  1. Fehler in Bauprojekten.
  2. Putzrisse und Mauerwerksrisse.
  3. Dachundichtigkeiten.
  4. Defekte oder fehlende Mauerwerkssperren.
  5. Mauerwerksdurchfeuchtungen.
  6. Fehlende oder ungenügende Wärmedämmung.
  7. Falsche Auswahl von Bau und Reparaturmaterialien.
  8. Unterlassene Reparaturleistungen. Das ist eine Hauptursache.
  9. Fachfehler bei Reparaturarbeiten durch Firmen.
  10. Lüftungsfehler. Das tritt häufig auf.
  11. Funktionsmängel an den Einbauanlagen.
  12. Sichtschäden an der sonstigen Gebäudeinnenausstattung.
  13. Unkenntnis im Umgang mit Schimmelbefall.
  14. Und so weiter.

5. Notwendige Sofortmaßnahmen bei einem Schimmelschaden

Wenn Sie kein Fachmann sind, empfehlen wir als Sofortmaßnahmen:

  1. Überstreichen Sie sichtbaren Schimmel mit normalem Malerkleister oder schließen Sie die Stelle mit Folie. Dichten Sie die Ränder ab. So lösen sich Sporen schwerer und Sie atmen weniger ein.
  2. Kaufen Sie in der Apotheke 200 ml Isopropanol oder Ethylalkohol. Reiben Sie den Befall als Behelfslösung bis zur Sanierung ab. Entsorgen Sie das Tuch sofort außerhalb der Wohnung. Lüften Sie das Zimmer mindestens 10 Minuten quer.
  3. Hinweis: Arbeiten Sie mit höchster Vorsicht. Die genannten Flüssigkeiten sind leicht brennbar bis explosiv bei offenem Feuer wie Zigarette oder Kerze.
  4. Tragen Sie immer Mundschutz. Ein Taschentuch reicht aus. Besser ist eine M3 Maske. Bleiben Sie bei der Tätigkeit allein im Raum.
  5. Bringen Sie Kinder bis zur Sanierung räumlich getrennt unter.
  6. Beziehen Sie ein Kinderzimmer bis zur Sanierung nicht in Querlüftungen ein. So vermeiden Sie Sporentransport in andere Räume.
  7. Bei gesundheitlichen Auffälligkeiten der Kinder stellen Sie diese vorsorglich einem Allergologen, Pneumologen oder Kinderarzt vor.
  8. Wenn Sie unsicher sind, rufen Sie uns an oder die Abteilung Hygiene bei Ihrer Stadt oder Kreisverwaltung und bitten Sie um Rat.
  9. Wenn Sie Mieter sind, informieren Sie den Vermieter umgehend und fordern Sie die Sanierung.
  10. Wenn Sie Eigentümer sind, veranlassen Sie die Sanierung umgehend. Die Punkte 1 bis 6 mindern Folgen, sie beseitigen nicht die Ursachen.
  11. Informieren Sie Ihre Versicherung spätestens am nächsten Tag.

Nach diesen Sofortmaßnahmen sollten Sie dringend einen Sachverständigen für Schimmelschäden kontaktieren:

  • um Gesundheitsgefahren zu beseitigen
  • um Ursachen zu finden
  • um Schimmel fachgerecht zu beseitigen

Es ist ausdrücklich davor zu warnen, auf selbsternannte Fachleute und Baumarktmittel zur Schimmelentfernung zu vertrauen und die Gefahr von Folgeschäden zu unterschätzen.

6. Gesundheitsgefährdungen aus einem Schimmelschaden

Aus: VPB Ratgeber

6.1 Vorbemerkungen

Schimmelpilze benötigen drei Dinge zum Leben und Wachsen:

  • energiereiches organisches Material. Das ist in Innenräumen ausreichend vorhanden
  • Wasser
  • Wärme. Das ist in Innenräumen ausreichend vorhanden

In einem intakten Gebäude ist außer geringer Luftfeuchtigkeit kein Wasser vorhanden. Kommt es zu einem Feuchteschaden, ist es nur eine Frage der Zeit, bis Schimmel entsteht.

Eine Studie aus 2003 an der Universität Jena mit dem Titel Vorkommen, Ursachen und gesundheitliche Aspekte von Feuchteschäden in Wohnungen ergab:

Von 5.530 untersuchten Wohnungen wiesen:

  • 1.213, das sind 21,9 Prozent, sichtbare Feuchteschäden inklusive Schimmel auf
  • 513, das sind 9,30 Prozent, Schimmelpilzschäden auf

Ein Zusammenhang zwischen Schadensmerkmalen und der Häufigkeit allergischer und respiratorischer Erkrankungen wurde wissenschaftlich nachgewiesen.

6.2 Checkliste zu vermuteten Gesundheitsschäden

Wenn du oder jemand in deiner Familie sich unwohl fühlt und du das nicht kennst, nutze diese Checkliste:

  • Riecht deine Wohnung feucht oder muffig
  • Fällt der Geruch besonders auf, wenn du nach längerer Zeit zurückkommst
  • Haben Freunde oder Verwandte den Geruch angesprochen
  • Gab es kürzlich oder früher einen Wasserschaden, Rohrbruch, Dachschaden, defekte Leitung, Hochwasser oder geplatzten Waschmaschinenschlauch
  • Sind Wände, Böden oder Decken teilweise feucht oder nass
  • Siehst du dunkle Verfärbungen an Wänden, Ecken, Fensterlaibungen oder Jalousiekästen
  • Gibt es dunkle Stellen hinter Schränken, Fußleisten, Verkleidungen, WC Spülkästen oder an der Badewanne
  • Ist die Silikonfuge an Wanne oder Waschbecken dunkel
  • Gibt es vermehrt Kellerasseln, Silberfischchen oder Staubläuse
  • Ist der Altbau noch nicht gut wärmegedämmt
  • Gibt es ungeklärte Symptome oder chronische Erkrankung ohne klare Ursache
  • Gibt es Entzündungen an Organen, Nägeln oder Atemwegen
  • Gibt es Allergien oder Hautreizungen ohne klare Ursache
  • Gibt es öfter grippeähnliche Beschwerden, Müdigkeit oder Kopfschmerzen
  • Gibt es starke Erschöpfung
  • Gibt es Schwindel, Gedächtnis oder Sprachstörungen
  • Gibt es Asthma, Bronchitis, Husten, Heiserkeit oder andere Atemwegserkrankungen ohne klare Ursache
  • Blieben Behandlungen ohne Erfolg
  • Verbessern sich Beschwerden, wenn du ein paar Tage weg bist
  • Gibt es viele Pflanzen im Haus

Wenn du eine oder mehrere Fragen bejahst, lass dein Haus oder deine Wohnung auf Schimmel und andere Schadstoffe prüfen und lass dir bei der fachgerechten Sanierung helfen.

Befunde aus epidemiologischen Untersuchungen ergaben:

Beschwerden subjektiv erlebt

  • Kopfschmerzen
  • Müdigkeit
  • Konzentrationsschwäche
  • Gedächtnisstörungen
  • Allgemeines Unwohlsein
  • Infektanfälligkeit

Symptome objektivierbar

  • Brennende Augen
  • Verstopfte oder laufende Nase
  • Rezidivierende Sinusitis
  • Heiserkeit, Kratzen in der Kehle
  • Husten
  • Kurzatmigkeit
  • Bronchitis
  • Verschlechterung von Asthma

Schimmel als Bauschaden

Ein Schimmelschaden ist immer Folge eines Bauschadens oder falscher Nutzung. Ursachen können sein:

  • Wasser oder Abwasserrohrbruch, zu spät oder falsch getrocknet
  • fehlerhaft eingebaute Wanddämmung
  • mangelhafte Lüftung
  • falsche Heizungsführung
  • und so weiter

Schimmel muss sichtbar oder unsichtbar durch einen besonders sachverständigen Gutachter aus der Baubiologie begutachtet werden.

Schimmelschäden können:

  • Allergien
  • toxische Wirkungen
  • Infektionen

bei Bewohnern und auch bei Arbeitnehmern auslösen.

Kinder sind immer besonders gefährdet, da ihr Immunsystem noch nicht so ausgebildet ist wie das von Erwachsenen. Studien berechneten ein 1,5 bis 3,5 fach höheres Risiko für Kinder in pilzbelasteten Wohnungen. Eine Studie zeigte eine Beziehung zwischen erhöhter Raumluftkonzentration von Penicillium Arten und kindlichem Asthma bronchiale.

Extrem gefährdet sind Personen mit HIV Infektionen, Patienten nach Transplantationen, Krebserkrankte und Mukoviszidosekranke.

Gesundheitsschäden entstehen durch Aufnahme flugfähiger, nicht sichtbarer Sporen über die Atemwege.

Schimmel lässt sich in der Regel nur beseitigen, wenn du die Ursachen beseitigst. Ursachen sind meist Feuchteschäden. Schimmel entsteht bei Raumluftfeuchte über 65 Prozent, abhängig von der Raumlufttemperatur.

Die Sanierung kann teuer sein. Gesundheitsschäden können teurer werden.

6.3 Mögliche Erkrankungen

Grundsätzlich können alle Schimmelpilze Allergien auslösen.

Allergietyp I. Schnelle Reaktion innerhalb 30 Minuten.

  1. Symptome wie Heuschnupfen. Allergenbelastung führt zur Sensibilisierung. Bei erneuter Einwirkung kommt es zur Histaminfreisetzung. Rund 20 Prozent der Bevölkerung sind betroffen.
  2. Schon 100 bis 1.000 Sporen pro m3 Luft, teils 50, reichen aus, um Symptome auszulösen.

Allergietyp III und IV. Reaktion nach 4 bis 8 Stunden.

  1. Symptome: Fieber, Husten, Atemnot, Abgeschlagenheit, exogen allergische Alveolitis.
  2. Selten durch Innenraumbelastungen.
  3. Hohe Keimexposition erforderlich, größer als 106 KBE pro m3 Luft.

Toxische Wirkungen

Schimmelpilze oder Zellwandbestandteile können toxisch auf Haut und Schleimhäute wirken.

  1. Toxisch irritativ: Entzündungen, Fieber, Gliederschmerzen, Kopfschmerzen, Magen Darm Probleme, Schwindel, Müdigkeit.
  2. Mykotoxine können Krebs auslösen oder Organ und Nervenschäden verursachen. Beispiele: Aflatoxin, Ochratoxin A, Satratoxin.

Immuntoxische Wirkung

Kleinste Partikel gelangen über die Lunge ins Blut. Es kann zu Krankheitsgefühl kommen. Interleukine können Müdigkeit, Fieber sowie Muskel und Gelenkschmerzen auslösen.

Copyright 2011 © Der Schimmelbewerter

Für Beratung und Gutachten zu einem Schimmelschaden stehen wir Ihnen mit Erstgespräch oder Schadensbesichtigung zur Verfügung. Rufen Sie uns an oder schicken Sie eine Mail. Wir antworten in jedem Fall.

7. Die Qualifikationsnachweise des Sachverständigen

7.1 Die Qualifikationsnachweise

  • 1992 – 1993 Grundlehrgang zur Wertermittlung von unbebauten und bebauten Immobilien an der Akademie für Betriebswirtschaft und Datenverarbeitung in Berlin
  • 1999 – 2000 Spezialseminar zur Wertermittlung von Immobilien an der IHK Berlin
  • 2001 Zertifizierung als Gutachter für die Bewertung unbebauter und bebauter Immobilien durch die EUREX-ZERT
  • 2002 Zertifizierung als Gutachter an Amtsgerichten für Zwangsversteigerungsverfahren
  • 2004 Zertifizierung als Gutachter für Immobilienbewertung nach Europanorm
  • 2007 Zertifizierung als Sachverständiger für die Bewertung beweglicher Wirtschaftsgüter (Hausrat, gewerblich genutzte Maschinen und Anlagen, Gaststätten-, Hotel- und Büroausstattungen)
  • 2009 Zertifizierung als Gutachter für Schäden an Gebäuden
  • 2011 TÜV-geprüfter Gutachter für Schimmel-, Fäkalien-, Wasser- und Foggingschäden
  • 2016 Geprüfter Sachkundiger für Bauschadensthermografie – Stufe 2: Bauleckageortung
  • seit 2002 tätig als Gutachter an den Amtsgerichten in Berlin, Brandenburg, Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern sowie für die Industrie und den Privatbereich

8. FAQ´s zu Schimmelschäden

1. Was versteht man unter einem Schimmelschaden?

Ein Schimmelschaden liegt vor, wenn sich Schimmelpilze auf Bauteilen, Möbeln oder Oberflächen ausbreiten und dadurch Gesundheit, Bausubstanz oder Nutzung beeinträchtigt werden. Ursache ist immer Feuchtigkeit, kombiniert mit geeigneten Nährstoffen und Temperaturen.

2. Welche Ursachen führen typischerweise zu Schimmelbildung?

  • Wärmebrücken / unzureichende Dämmung
  • Falsches oder unzureichendes Lüftungs- und Heizverhaltenn Duschen, Wäschetrocknung)

3. Warum ist ein Gutachten bei Schimmelschäden notwendig?

Ein Gutachten klärt:

  • Ursache (Bauphysik, Nutzerverhalten, Feuchteeintrag, Leckage)
  • Schadensumfang und betroffene Bauteile
  • Gesundheitsrisiken (Sporen, Mykotoxine, Allergene)
  • Sanierungsbedarf und Verfahren
  • Kosten und mögliche Wertminderung
  • Versicherungsrelevanz (Leitungswasser, Haftpflicht, Mietrecht)
  • Es dient der Beweissicherung, Streitklärung und Planung der Sanierung.

4. Welche Gesundheitsrisiken bestehen durch Schimmel?

Schimmel kann zu

  • Atemwegsreizungen
  • Allergien
  • Asthma
  • Kopfschmerzen und Müdigkeit
  • Haut- und Schleimhautreizungen
  • Herzerkrankungen
  • Im Fall des Stachybotrus Chatarum (Schimmelart) zum Tod

führen. Besonders gefährdet sind Kinder, ältere Menschen und Personen mit Vorerkrankungen.

5. Wie läuft die Begutachtung eines Schimmelschadens ab?

  • Vor-Ort-Besichtigung
  • Fotodokumentation du Thermografie
  • Feuchte- und Temperaturmessungen
  • Bauphysikalische Analyse (Wärmebrücken, Luftfeuchte, Lüftungsverhalten)
  • Material- und Oberflächenproben (falls erforderlich)
  • Bewertung der mikrobiologischen Belastung
  • Sanierungsempfehlungen und Kostenschätzung
  • Erstellung des schriftlichen Gutachtens

6. Wer trägt die Kosten für das Gutachten?

  • Abhängig von Ursache und Rechtslage
  • Vermieter (bei baulichen Mängeln)
  • Mieter (bei nachweisbarem Fehlverhalten)
  • Haftpflichtversicherung eines Verursachers
  • Leitungswasserversicherung (bei Wasserschäden)
  • Eigentümergemeinschaft (bei Gemeinschaftseigentum)
  • Feststellung durch gerichtliches Urteil

7. Welche Sanierungsmaßnahmen sind bei Schimmel erforderlich?

  • Beseitigung der Feuchteursache
  • Fachgerechte Schimmelpilzsanierung (mechanisch, chemisch, Unterdruckverfahren)
  • Entfernung befallener Baustoffe
  • Trocknung und Klimastabilisierung
  • Wiederherstellung der Bauteile
  • Präventionsmaßnahmen (Dämmung, Lüftungskonzept, Abdichtung)

8. Muss der betroffene Bereich während der Sanierung gesperrt werden?

Oft ja. Bei starkem Befall oder Unterdrucksanierungen sind Sperrungen, Staubschutzwände und Nutzungs-einschränkungen notwendig, um Sporenverteilung zu verhindern.

9. Wie lange dauert die Sanierung eines Schimmelschadens?

Abhängig von:

  • Befallsstärke
  • Bauteilaufbau
  • Feuchtequelle
  • Sanierungsverfahren
  • Typisch: 1–4 Wochen, bei komplexen Schäden länger.

10. Kann Schimmel zu einer Wertminderung führen?

Ja. Wenn Schimmel zu dauerhaften Bauschäden, gesundheitlichen Risiken oder Nutzungsausfällen führt, kann eine merkantile Wertminderung entstehen.

11. Welche Unterlagen sollte ich für das Gutachten bereithalten?

  • Fotos vom Schaden
  • Baupläne / Grundrisse
  • Lüftungs- und Heizprotokolle (falls vorhanden)
  • Dokumentation früherer Schäden
  • Schriftverkehr mit Vermieter, Mieter oder Versicherung
  • Messprotokolle oder Berichte von Sanierern

12. Wie schnell sollte ein Gutachter beauftragt werden?

Schnellstmöglich. Schimmel breitet sich aus, verursacht körperliche Folgeschäden und kann gesundheitlich belastend sein.

Sie haben einen Schimmelschaden - Rufen Sie uns an unter 0172 – 9539634 oder schicken Sie eine Mail an info@fogginggutachten.de

Wir antworten in jedem Fall./